從多校劃片力圖打破學區房堅冰，到八部門聯合發文整治規範市場秩序，近期房地產市場重磅政策頻出，進一步落實”房住不炒”，穩定市場預期。 與此同時，有不少群眾呼籲，多年來幾乎一成不變的房產仲介費收費模式也到了該改改的時候了。 更為精細化、定價合理的收費模式，既符合市場經濟客觀規律，也能切實減輕群眾購房負擔，更是體現房產經紀人勞動價值的有益之舉。

半月談評論員 毛振華

購買房屋是大多數城市家庭窮盡大半生收入的一筆消費支出。 正因如此，在整個購房過程中，每一筆花銷必然要精打細算，動輒數萬元的房產仲介費不可小覷。

某小型仲介公司在車上貼出廣告招攬生意

對於費時費力提供了找房源、帶看房、辦理過戶等各種服務的房產仲介來說，收費自然無可厚非。 服務本身就是一種商品，優質的服務能夠給客戶帶來便捷與舒心，自然配得上更高的收費價格。 長期以來遭人詬病的，並非房產仲介費本身，而是”一刀切”式按比例收費的”行規”。

綜觀整個房產仲介行業，仲介費收取標準大都集中在房屋成交價格的0.5%到2.5%之間。 據北京中原市場研究部統計，2021年上半年，北京二手住宅成交參考均價為每平方米6.09萬元。 以在北京購買一套60平方米的二手房、2%的仲介費為例，所需房產仲介費就高達7萬多元。 而在現實中，北上廣深一線及新一線城市總房價超過300萬元的比比皆是，動輒數萬元甚至十幾萬、20多萬元的仲介費讓不少群眾備感壓力。

“為什麼不能按每次提供的不同服務單項收費？”” 成交總價500萬元比400萬元的房子服務內容並沒有增加多少，為什麼仲介費卻要多出幾萬元？” …… 圍繞房產仲介費，群眾吐槽的焦點在於，無論房屋成交價是多少，經紀人提供的服務內容大致相同，仲介費卻因為成交價不同而千差萬別，差出幾倍來。 碰上北京四合院成交，無異於”天上掉餡餅”。 很多時候，高房價房源並不一定更難成交。 事實上，同一地段價格更高的學區房往往更容易成交，仲介費卻不會因為成交難度降低而減少。

諸如此類的爭議還有很多。 令人不解的是，這種「鐵板一塊」的收費模式已持續多年，除偶有打折，幾乎沒有明顯鬆動的跡象。

面對價格偏高的房產仲介費，群眾不買帳而私下交易，或更換優惠仲介的”跳單”行為頻發。 就在不久前，一則新聞登上熱搜：張女士著急買房，仲介冒雨陪看38套房，看中了合適房源、支付了購房定金、協商了中介費用，沒想到張女士轉身找了另一家仲介費更低的仲介公司簽訂購房合同。 最終，原仲介將張女士告上法庭，索賠要求得到法庭支援。

以「跳單」作為關鍵詞，在中國裁判文書網檢索發現，相關搜索記錄多達1500餘條，其中有相當數量都與二手房買賣相關。 上述案例中，張女士顯然要為自己違背誠信原則的行為付出代價，但從中折射出房產仲介費偏高的問題同樣值得重視。

對炒房客來說，高昂的仲介費猶如一道無形的門檻，倒逼其降低交易頻次，壓縮投機收益，對維護市場正常秩序大有裨益。 然而，對絕大多數以居住為目的的購房者來說，過高的仲介費會加重負擔、影響生活質量，還有增加交易糾紛的風險。

中介服務本身作為一種產品，要想實現更高的收益，提高服務價值是關鍵。 房產仲介費應當逐漸摒棄簡單粗暴的按成交價比例收取的模式，變粗放為精細，向更為公開透明的訂單式收費模式轉變——房產仲介在提供服務前，事先出具清晰明瞭的收費清單，列明收費專案及價格，在得到確認的情況下開展服務。

總體上，房產仲介費收取應本著多勞多得的原則，按照市場經濟規律辦事。 沒有提供的服務不得亂收費，少一些收費上的霸王條款，多一些精細化服務。 拿帶看房來說，可以推廣以實際帶看房次數按次收費，這本身也是對經紀人勞動價值的尊重，少了一些”跳單”後竹籃打水一場空的風險。

轉變收費模式，並不意味著房產仲介就沒有利潤增長空間，經紀人就無法賺取更多傭金。 在客戶相中一套房源，初步瞭解到房主的真實希望出售價格後，背靠有公信力的仲介，經紀人可以充分發揮自身所長，憑藉對市場形勢的精準判斷、周邊價格的認真比對等高品質服務，努力說服房主降低出售價格，幫客戶節省更多費用。 由此產生的房屋售價差，正是仲介增值服務部分，完全可以按比例收取服務費。

這部分增值收入主要靠經紀人努力實現，房產仲介可以從中抽取更大比例返還給經紀人，形成正向激勵，激發經紀人的學習及服務熱情，激勵更多專家型經紀人成長起來。 在這種背景下，慫恿房主抬高房價以賺取更多傭金等擾亂市場的劣行，也就沒有了生存的空間。

當然，相關行業組織及政府監管部門也應從行業健康發展的角度出發，籌謀長遠，認真研究群眾反映突出的中介收費高問題，分析收費模式調整的必要性與可行性，幫助並指導市場主體加快改革步伐。

來源：《半月談內部版》2021年第10期 原標題：《打破房產仲介費”鐵板一塊”》