頻繁“爆雷”的長租公寓，迎來了監管新規。2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。新規將於2021年3月1日起正式實施。

亮點1：“租金貸”只能撥付給個人

以分期月付租金更便宜的噱頭，鼓勵租客申請“租金貸”，從而一次性從銀行或小貸機構獲取12個月的租金，再按月或季度向房東支付租金，一進一出之間，一個無形的資金池就形成了。池內的資金本應只用於支付租金，可也有長租公寓運營商玩起期限錯配，比如將資金用於向房東收房，持續擴大市場規模，可一旦經營受阻，“8個瓶蓋蓋10個瓶”，就會出現資金鍊緊張甚至斷裂。

缺乏監管的“租金貸”和資金池，是長租公寓頻繁“爆雷”的深層次原因，也是新規的核心內容。通知明確，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金周期必須匹配；收取的押金數額不得超過1個月租金，且應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管；嚴控“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

“租客申請了住房租賃貸款後，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業，及其關聯企業或利益相關方。”市住建委相關負責人介紹，此前已經預收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業要建立專戶逐步化解；已經預收的押金，也要一併納入專用賬戶託管，押金託管的具體方式和流程後續還會出台配套細則。

亮點2：不得強制收取裝修費用

“租賃到期了，當初交的押金卻不給退。”“不降價就解約，裝修家具費要5萬。”租賃糾紛的發生，影響著承租人的安居。針對承租人和房東的槽點，新規也開出了“藥方”。

通知提出，住房租賃企業應當使用本市住房租賃合同示範文本，用示範文本避免因霸王條款、約定不明引發後續糾紛，並在簽訂承租或出租房屋合同3日內將合同信息在北京市住房租賃監管平台備案，未如實備案的企業將限制其通過互聯網發布房源信息。

其次，住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。

在押金退還上，通知也明確，住房租賃企業應於合同終止後2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

亮點3：情節嚴重將進行風險警示

“長租公寓要規範發展，但需要重申的是，大力發展住房租賃市場的政策主基調依然沒有變。”市住建委相關負責人也表示，北京將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租，符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

當然，對於絕不改正者，各部門也將加強聯合監管。通知規定，住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由市住建部門列入重點關註名單並向社會公佈，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單並向社會公佈，警示重大風險；根據住建部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。網絡信息平台未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務採取整頓措施。

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全文如下：

北京市住房和城鄉建設委員會北京市市場監督管理局北京市互聯網信息辦公室北京市地方金融監督管理局中國銀行保險監督管理委員會北京監管局關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知

京建發〔2021〕40號

各有關單位：

為規範我市住房租賃企業經營活動，促進我市住房租賃市場健康平穩發展，按照住建部等六部委《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（建房規〔2019〕10號）有關規定，現就有關事項通知如下：

一、本通知適用於住房租賃企業分散承租他人住房，再出租給承租人居住，並向承租人收取租金的活動。

二、住房租賃企業在本市開展業務前，應向註冊所在區住房城鄉建設部門報送開業信息和從業人員名單。未報送開業信息的企業不得通過互聯網發布房源信息。

三、住房租賃企業應當使用本市住房城鄉建設部門和市場監管部門製定的住房租賃合同示範文本。

四、住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。

五、住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

住房租賃企業應於合同終止後2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

六、住房租賃企業應於簽訂承租或出租房屋合同後3日內，將合同信息（包括房屋坐落、面積、間數、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監管平台備案。未如實備案合同的企業不得通過互聯網平台發布房源信息。

七、銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

八、住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。

九、北京房地產中介行業協會應當建立糾紛調解機制，定期公佈住房租賃企業被投訴情況，調解住房租賃企業和當事人糾紛。

十、本市支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租。住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

十一、住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由市住房城鄉建設部門列入重點關註名單並向社會公佈，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單並向社會公佈，警示重大風險；根據住房城鄉建設部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。網絡信息平台未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務採取整頓措施。

十二、本通知自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。

北京市住房和城鄉建設委員會北京市市場監督管理局

北京市互聯網信息辦公室北京市地方金融監督管理局

中國銀行保險監督管理委員會北京監管局

2021年1月28日