近期，長租公寓爆雷，引發了社會各界的廣泛關注。最高人民法院副院長楊萬明12月4日在國務院新聞辦舉行的新聞發布會上答記者問時明確表示：“有關地方和部門正在依法依規進行處理。這個事件如果形成案件進入司法程序的話，人民法院將嚴格依法進行審理，以事實為根據，以法律為準繩，依法保護公民、法人的合法權益。”

長租公寓平台經營模式之困

據媒體報導，2018年至今全國陸續爆雷長租公寓超過170家。分散式長租公寓平台運營模式的本質是先在市場上尋找零散房源，與房東達成協議後對房屋進行一定的處理改造，再轉租給目標租客，在健康發展情況下應以轉租差價作為營利來源。但目前長租公寓市場實際上呈現出“高進低出、長收短付”的運營模式，期待能以此種方式取得市場地位，在此基礎上提升相關服務質量，增強用戶黏性，鞏固並逐步提升市場地位，在市場競爭趨於穩定時，再提高價格以實現營利，但在目前尚未實現營利時，該模式運轉已難以為繼。

當下分散式長租公寓平台運營模式如圖所示，第一步，在尋找到意向房源後，平台與房東訂立《財產委託管理服務合同》，約定對房源進行管理，並向房東支付定期（按月或按季）且持續增長的收益，雙方達成協議後，再對所承租房源進行樣式或居住空間改造。第二步，平台將所改造完畢的公寓進行掛牌，與意向租客對於房租費及相關管理費用進行協商，達成合意後雙方訂立《房屋租賃合同》。若對於健康的長租公寓發展模式而言，至此，多方的法律關係應已固定，平台作為轉租人以租金差額實現營利，或作為居間人（現行《合同法》稱居間人，《民法典》改稱中介人）以其付出的居間服務獲得報酬。

而由於長租公寓市場的快速發展，導致在第一步時，各平台之間為擴張市場，提升自身平台的市場份額，意圖取得一定的市場力量後能夠提升對租客的租房租金與降低房東的房源租金，因此在前期房源有限的市場條件下，各平台便以高價策略來搶占房源市​​場。據報導，在2018年長租公寓高速發展時期，各平台通常以高於市場正常價格的20%~40%來實現房源搶奪，在搶奪房源的同時為提升市場佔有率，採取較低的出租價格，以此吸引租客，即“高進低出”。

為緩解“高進低出”的價格策略與自身從事房屋改造、物業管理、業務發展等運營成本的資金壓力，採取了在租客端鼓勵其一次性支付長期（通常為一年）租房費用（租金定價採取支付租金期限越長平均月成本越低的定價策略），而對房源端則按月或按季支付房東房源費用，即“長收短付”。同時，平台為使租客能夠一次性支付高額的長期租金費用，引入第三方銀行開展租金貸業務，由租客在銀行辦理信貸，由銀行一次性將貸款資金支付給平台。

長租公寓平台以期限錯配的方式實質上控制了大部分租客資金的使用，並以此進一步實現擴張市場，第三方銀行的引入也使得房屋租賃業務出現了金融衍生品的特徵，過高的槓桿比例埋下了爆雷的高風險。事實上，當前各長租公寓平台的運營在此過程中也並未產生收益，其使用資金源於對未來應支付給房東遠期資金的透支，現期的資金漏洞必須由新進入租客的租金來填補，若無法實現房屋租賃業務運營收益，這一模式也必將演化成以“低租金”“高收益”“穩信貸”的表象掩蓋“龐氏騙局”的實質，同時坑騙租客、房東與銀行。而由於年初全球疫情的影響導致租客源的驟降，缺少資金的流入加速了各平台漏洞的暴露，這是該運營模式之困的必然結果，卻將風險轉嫁給了租客、房東、銀行與社會。

長租公寓經營中房東租客之困

目前長租公寓中租金貸租房模式的比例過高，大量租金貸業務的租客一邊需要繼續向銀行償還貸款，另一邊面臨著房東退還房屋的要求，導致矛盾不斷，現以法律視角對三方關係進行檢視。

租客與銀行間成立借款合同關係，借款目的為支付租客與長租公寓之間房屋租賃合同約定的租賃費用，故當租客與銀行訂立合同後，銀行一次性將約定貸款支付給長租公寓時已履行其主給付義務，對於租客而言從法理上應當按照約定履行定期還款義務。雖然長租公寓現無法對租客履行在租賃合同項下提供房屋居住與服務的義務，基於合同相對性，這不影響租客與銀行間借款合同的效力，因此租客在長租公寓違約的情況下，仍應繼續履行對銀行的還款義務，但可以請求平台運營商返還租金並承擔違約損害賠償。借款合同關係造成了現實中租客一方面仍在支付租房費用，但另一方面已遭到房東要求清退房屋的真實痛感，進一步激化了租客與房東之間的矛盾。

租客與房東間的法律關係，目前存在兩種爭議觀點：一是租客與房東之間應直接成立房屋租賃合同關係；二是租客與房東之間不存在直接的法律關係，兩種觀點的分歧在於房東與平台之間《財產委託管理服務合同》性質應認定委託代理合同還是房屋租賃合同。

第一種觀點認為由於房東與平台之間訂立了財產委託管理服務合同。（1）合同名稱明確約定為委託合同，故雙方應成立委託代理關係；（2）平台應作為房東的代理人，與租客之間成立的房屋租賃關係的法律效果應由被代理人房東承擔；（3）平台所進行的包括但不限於裝修、保洁、租客管理等，屬於約定對房東提供服務的內容。同時，由於平台與租客訂立的《房屋租賃合同》中載明房東為產權出租方，平台僅作為房屋代管機構，故而平台僅作為房東的受託人，與房東是委託代理關係，租客與房東之間成立房屋租賃關係。在此情形下，租客已履行給付租金的主給付義務，房東無權清退租客，對於房東無法從代管機構獲取租金應屬於房東與平台間的合同糾紛，應由房東請求平台履行租金支付義務。在這一觀點下，平台作為代理人與租客訂立的房屋租賃合同將直接約束作為被代理人的房東與租客，租客已履行支付租金的主給付義務時，房東應履行提供房屋使用權的主給付義務。

然而，這一觀點仍存在明顯缺陷：合同性質應以合同內容為準，即使房東與平台之間合同名為“財產委託管理服務合同”，也不應據此直接認定雙方成立委託代理關係，而應以合同約定的實質內容為準。

首先，對於合同內容進行考察，雖然雙方合同中約定平台作為房東房產的獨家代理，從事運營及出租房屋活動，但雙方主要約定還有：（1）平台將定期且向房東支付租金。若房東與平台間成立的是委託代理關係，則當房屋未產生實際租賃關係時，平台作為被委託人並不具有向房東支付租金的義務，這一約定的實質是平台將承租房東房產，並對其定期支付租金。（2）平台承諾在特定期限內未支付租金，則房東具有單方解除權，可單方行權直接解除合同，在合同解除後平台不具有運營出租房屋的權利來源，則應返還房屋。若雙方為代理關係，房租租賃關係發生在房東與租客之間，平台不具有許可房東單方解除租賃合同的權利。

其次，對實際運營模式進行考察，平台是以定期高額租金從房東承租房源，後根據相應的市場價格將房源轉租給租客。若平台僅作為代理人，房屋租賃關係直接在房東與租客間產生，依據合同相對性，租賃合同主要內容應在房東與租客間達成合意，除合同主要標的物之一的租賃房屋條件達成一致外，對於租金約定也應在房東與租客間達成一致，即租客支付租金數額與房東收取租金數額應相同。但在運營的實質上則是平台與房東、租客分別以兩個價格進行約定，與雙方分別形成租賃合同，實際運營模式也表明平臺本質為轉租人而非代理人。

最後，某頭部平台官方網站介紹中明確說“所有房源都與出租人簽訂長期租賃合同，以保證租客居住的穩定性”，可見平台的真實意圖是與房東形成租賃關係，而非委託代理關係，只是房東許可平台進行轉租。平台與房東之間合同的實質關係應認定為房屋租賃關係，而非為委託代理關係。

在實踐中一些裁定書也認可這一觀點，受案法院認為，雖然房東與平台之間合同名為委託合同，但實則應為房屋租賃合同。基此，平台與租客成立的房屋租賃合同為新合同，真實房東與租客之間並無直接的法律關係。故這些裁定書認為，在平台違約後，房東有權行使單方解除權，並取回房屋使用權。這導致租客產生一方面需要還租金貸，一方面遭到房東要求清退的境遇，基於此，房東與租客均是受害者，這一矛盾是由於平台的雙向違約而產生的，使房東與租客均陷入困境。

對長租公寓經營困局的反思

當下租客、房東、可能承擔壞賬風險的銀行乃至在長租公寓平台運營過程中進行資金墊付的公寓改造施工方、運營維護勞動人員等群體，其所困癥結核心仍在於平臺本身，各方只能要求平台承擔相應的違約責任及損害賠償，而平台資金的枯竭也導致其極可能無力承擔相關賠償，最終風險將轉嫁給社會，相應的損失也只能由個體獨自承擔。當前更需要吸取經驗教訓，以減少或避免平台之困的再次出現。

1。回歸理性，規範企業實行可持續發展模式。

長租公寓平台之困的主要原因在於平台實行了“高進低出、長收短付”且租金貸業務佔比過高的不可持續性發展與擴張模式，導致在高槓桿比率下企業承擔風險能力驟降，故而平台爆雷看似疫情衝擊的偶然所致，實則是不可持續發展模式的必然結果。對此，2019年12月，住建部牽頭由6部門聯合印發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明確規定住房租賃企業租金收入中租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位；今年9月住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》中禁止住房租賃企業違規提供金融產品服務、套取信貸資金、誘導強迫承租人使用租金貸等行為。

相關政策的推出意在加強對住房租賃市場快速發展造成亂象的監管，引導規範住房租賃市場回歸理性，指引相關企業實行可持續發展模式。同時，應注意目前新冠肺炎疫情仍處於全球加速上升態勢，存在著全球需求市場乏力、供應鏈應對風險能力弱的客觀情形，企業自身更應做好“業務治理”、“財務治理”、“合規治理”，以應對外部風險，規範企業行為，實現可持續發展。

2。審慎監管，警惕平台企業運營異化風險。

互聯網平台具有信息優勢，同時也存在利用技術和人為因素加劇信息壁壘與信息鴻溝的可能，需警惕平台濫用信息優勢，在與實體經濟深度融合時發生異化的風險，監管部門既要包容審慎，也要區分真、偽創新，實質性提升治理能效，在互聯網平台經濟加速國民經濟發展的同時，防範其伴生風險發生。

長租公寓平台在標語中宣稱“數據驅動發展”、“互聯網科技平台”等理念確已成為數字經濟發展的新常態，長租公寓平台的實質是使用互聯網平台線上技術+租賃房屋線下實體的經濟發展模式。互聯網平台是海量數據信息的匯總，互聯網平台與實體經濟的深度融合是未來發展的必然趨勢，平台使用信息可以優化資源配置效率，加快經濟發展速度，放大實體經濟規模，但同時技術也擴大平台與個體間信息不對稱的鴻溝，進而產生運營異化的風險與隱患。當下長租公寓產生糾紛的主要原因也在於平台利用了租客與房東間的信息不對稱，以期限錯配的方式過度使用沉澱資金，導致其在缺少資金來源時迅速破裂。

我國P2P行業最初運營模式一般是，P2P平台作借貸雙方的信息中介，以互聯網平台技術實現便利民間借貸，促進資金融通，卻在此後發生了異化，多數平台不僅以期限錯配、標的拆組等形式成了資金沉澱，成為“資本收割鐮刀”，甚至發展成為龐氏騙局。異化後的P2P運營模式與長租公寓“高進低出、長收短付”的模式共性均在於通過平台信息不對稱的優勢，通過運營模式構建形成資金沉澱，並由平台控制另作他用。經過數年實踐，在2020年11月我國P2P平台已實現全部清零，異化平台的惡劣影響最終造成此類平台被一律禁止的局面。

故而，對於“互聯網平台+實體經濟”的融合發展，在鼓勵企業實現健康可持續發展的同時，也需要監管部門需要結合近年來市場上出現的多種事件，逐步提升監管能力，避免“一管就死一放就亂”，秉持包容審慎的態度，警惕平台企業運營模式異化風險，盡量減少甚至避免再次出現“平台之困”。

（陳兵系南開大學法學院教授，司法與社會研究中心主任；郭光坤為南開大學法學院碩士研究生、司法與社會研究中心研究助理）