“新華視點”記者了解到，自2018年以來長租公寓陸續“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房東和租客自行“埋單”。專家建議，監管部門應重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂“埋單”。

原標題 三年“爆雷”逾百家，這行到底咋了？

作者鄭鈞天郭宇靖吉寧

長租公寓三年“爆雷”逾百家

10月份開始，蛋殼公寓即出現資金鍊危機。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區設立接待點，方便房東和租戶諮詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開通了線上解約功能。

事實上，自2018年以來，長租公寓平台頻頻“爆雷”。據天眼查統計，全國目前已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的15%。從已“爆雷”的上海寓見、青客等品牌公寓的教訓來看，除大量依賴“租金貸”飲鴆止渴外，採取“長收短付”、競價圈房等不正當競爭方式做大規模是長租公寓平台資金鍊斷裂的主要原因。

目前，不少長租公寓對房東採取月付方式，依賴“租金貸”維持企業正常運轉，多數企業並不盈利甚至倒貼錢。“前幾年，有一些比較好的房源，運營商拿房時把租金提高20%很正常，有時甚至能提高50%。然後運營商再以顯著低於’拿房價’的租金水平出租。 ”北京一位長租公寓運營商表示。

2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長租公寓運營機構均獲得了數十億元融資。多家類似的公寓運營機構如雨後春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，並開始“跑馬圈房”。

“2018年5月，在北京市朝陽區東五環附近的一個社區，有多家長租公寓品牌的經紀人入駐辦理房屋託管業務。小區一共2000多套房子,自如託管的有230多套，蛋殼公寓託管的超過100套，同時還有數家剛進入公寓託管領域的運營商。為爭搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能搶過來。”一位房產中介回憶說。

根據貝殼研究院統計，2020年上半年，長租公寓經營不善，七成是由於“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情衝擊下，長租公寓由於出租率下降導致的資金鍊緊張問題更被急劇放大。

京師律師事務所律師許浩表示：“長租公寓的這種商業模式，需要市場租金不斷上升，且有持續、大量的租房需求才能玩得轉，一旦租房量下降就會出問題。”

多家銀行已暫停“租金貸”還款業務

近日，不少蛋殼公寓的租客發現自己的銀行卡已經不能扣還“租金貸”了。一位銀行業從業人士認為，當前控制好“租金貸”風險，是解決蛋殼公寓“爆雷”危機的“牛鼻子”。

所謂“租金貸​​”，就是長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則將租期內的所有租金一次性付給運營商。這樣一來，租客向長租公寓交租的行為就轉變為租客的還貸行為。

V領地青年社區首席執行官周君強表示，“租金貸”解決了一些租客短期的資金壓力；但這種方式被部分長租公寓運營商“玩壞了”，以此形成沉澱資金池，用這筆資金擴張規模，形成“拿房-出租-融資-再拿房”的循環模式。

蛋殼公寓發布的2019年財報顯示，該公司大量現金流來源於“租金貸”，“租金貸”在該公司的融資中佔比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60%的租客在使用“租金貸”。

“租客通過’租金貸’選擇月付房租，每個月蛋殼會返還10%的房租，這樣的優惠方式誘導很多人選擇’租金貸’。”今年6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，比起押金，現在大多數租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除“租金貸”。“畢竟房東和租客都是受害者，只要能及時解除’租金貸’，租客們搬走或者續租都可以。最怕的就是房不能住了，貸款還得繼續還。”

對此，微眾銀行11月16日發佈公告稱，對被迫搬離的租客，銀行將協助解決租賃糾紛，並就貸款事宜做出適當安排，盡量保護租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的徵信將不受影響。但是據多位已退租的蛋殼公寓租客反映，現在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續償還貸款，直至蛋殼公寓還清貸款。

面臨這一可能產生三方債務糾紛的棘手問題，一些租客反映，近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣“租金貸”還款。

資本冒險不能成“客戶風投”

2017年起，很多長租公寓運營商乘政策東風、在資本補貼的助力下大肆爭搶房源。如今市場回歸理性，資本退潮的“後遺症”正逐步顯現。逾百家長租公寓平台“爆雷”，留給政府、房東、租客和金融機構“一地雞毛”。

“長租公寓運營商的高管們鑽了法律漏洞，平台一旦’爆雷’，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是’罰酒三杯’，處罰力度不夠。”上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。

北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長胡景暉認為，長租公寓頻頻“爆雷”的現象未能引起足夠的警覺，以至於讓行業“小惡”衍變為社會大患。縱觀近年來的“爆雷”案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔民事責任，如被限制高消費等。

以上海知名長租公寓品牌寓見為例，其創始人程遠至今失聯。根據天眼查統計程遠涉及的司法案件結果，目前其僅被限制高消費。寓見公寓的合作方陽光城也無須承擔任何賠償責任。房東和租客只能“自認倒霉”，各自消化損失。

許浩表示，當下不少長租公寓將租賃業務做成了金融產品，通過風險投資機構、金融企業等多方融資，不斷擴大規模提高自身估值，謀求在資本市場實現“造富神話”，最終投資方和企業高管套現離場，把“爛攤子”留給全社會收拾。從長租公寓、P2P到共享單車，一些從業者以創新之名綁架社會資源，裹挾客戶成為“風投”，為其接盤。

近期，多地政府緊急出台措施“亡羊補牢”。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管賬戶。此外，深圳還提出企業應慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕租客；西安擬對住房租賃企業實行信用分級。

住房和城鄉建設部9月7日發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

周君強等業內人士認為，長租公寓雖遭非議，但從國際來看，租賃機構化依然是大方向，關鍵在監管。住房租賃作為民生行業，相關部門應加強事前和事後監管，重拳整治市場亂象，切實保障城市打拼者住有所居。