2020年以來，不少租客、房東開始通過投訴、曝光等多種形式維權，向青客討要租金，並質疑其已出現資金鍊斷裂。杭州租客小李於2019年9月入住青客公寓，卻沒想到在二月房東找上門來說，青客2020年以來一直沒有支付房租，並在四月將小李趕出了合租房，且更換了門鎖。

小李被迫找到青客的業務員，對方給出兩個選擇，一是換房，但是新的合同仍會繼續現在的租金貸到今年9月；二是主動申請退房，這樣一來押金不退。

“如果我們主動申請退房，青客業務員告訴我們有55%的機率可以退房和退租金貸。”小李告訴獵云網，簽合同時還辦理了華瑞銀行租金貸貸款，這樣可以每月減少近200元的租金支出。但是小李申請了退房之後，溝通的工作人員又開始表示租金貸和退房因疫情影響暫時無法處理。

現在無處安身的小李仍然一直在還租金貸的費用，總計近萬元。小李表示，並不想青客退還押金，只想解決租金貸的問題，其身邊一起維權的杭州租戶就有200人。

左圖為小李和青客業務員的微信聊天記錄；右圖為小李仍在繼續的租金貸頁面

租客糾紛不止，租金貸問題不斷

據公開資料顯示，青客隸屬於上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司。2014年11月5日註冊成立後，已在上海、杭州、蘇州、南京、武漢等城市擁有近10萬套房源，其中在上海擁有超6萬間的房源。

據啟信寶顯示，從註冊成立起，上海青客公寓就官司纏身，所涉及的裁判文書82件，53起為合同糾紛，其中過去一年合同糾紛為24起，且上海青客公寓均為被告。雖然糾紛不斷，但青客公寓還是一路走向了IPO，並在2019年成為“長租公寓第一股”。

青客裁判文書數據，啟信寶截圖

據《中國經濟周刊》報導，截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機構合作，其中包括華瑞銀行、網商銀行等民營銀行，有65.40％的租金使用租金貸支付，年利率在4.35％到8.60％之間的未償還本金為7.57億元，有16.50％的租客正在申請租金貸。租客辦理租房貸後，銀行會一次性將租賃期的所產生的房租支付給青客，青客則按月或按季度將租金支付給房東。

青客公寓在年報中披露，“租金貸”形成的預付租金收入是其流動負債的主要構成部分。如果租戶提前退租，青客公寓需承擔一次性退還貸款的責任。

業內人士表示，長租公寓租金貸引起的問題其實一直都有，但是沒有爆發，但這個模式是有一定問題的，需要一直拿房並一直保持出租。一直拿房則導致給房東的租金越來越高，但是租客的房租卻又提不上來。這個租房差導致的虧損是顯而易見的。

高速增長背後，青客公寓難以避免“以虧損換市場”的業內通病。據長江商報報導，青客公寓2017年、2018年、2019年前6個月淨虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元。兩年半的時間累計虧損11.17億元。截止到2019年6月底，青客公寓的總資產20.3億元，總負債則達27億元，資產負債率高達133%，已達到“資不抵債”。

早在2018年9月，青客租金貸就引起了上海市住建委、房管局的注意，官方成立的檢查組約談了包括上海青客公寓在內的16家代理經租企業，其中租房貸情況被重點詢問。

另外，2019年3·15期間，上海青客公寓還因房租難退、收費不透明被上海市工商部門曝光。

到現如今2020年新冠期間，房東趕人的情況加劇，租客被迫退房，卻依然無法擺脫租金貸的問題。

小李與青客業務員的微信聊天截圖

對此，北京市京師律師事務所律師孟博表示，在“租金貸”中，涉及多個法律關係。包括中介（“二房東”）與房主之間的房屋租賃法律關係；中介與承租人之間的轉租法律關係；承租人與金融平台之間的貸款法律關係等。前兩個法律關係出現問題，或者解除後，第三個法律關係並不當然解除。因此，中介對房主違約後，承租人除了可能要面臨“無家可歸”的局面外，還得按期向金融機構償還貸款。此模式下，承租人維權成本相當高。

獵云網撥打了青客網站的看房熱線，發現杭州青客租房的業務仍在正常進行，接線員表示只要申請退房，就可以按照正常流程進行退房和退租金貸，不存在拖欠的問題。

家住上海的青客租客小王也跟獵云網表示，最近隔壁的次臥看房的人很多，週五一天就來了3個，都是因為無法退押金同時青客也沒支付房東房租而被掃地出門，無奈選擇換房的租客。據了解，換房的上海租客如果成功入住青客的其他房源，押金不退的情況下押金可以抵扣新入住的房間房費。

針對近期的投訴糾紛，青客在其官方訂閱號表示：“針對之前小部分房東、租客的合同糾紛，爭取在3個月內逐步恢復正常。”

“根據承租人反映的情況和相關報導的描述來看，目前承租人的困境主要是由於中介機構連續拖欠房主租金，引發房主收房所致。可見，在這場糾紛中，中介可能負有更多責任。”孟博律師對獵云網表示。

截至獵云網發稿前，小李表示，就在上週四青客解除了他的租房合同，但是貸款仍還在處理之中。青客的工作人員對小李表示，貸款暫時不會取消，但是青客將會代為支付，但具體何時青客開始代付目前還尚不可知。

長租公寓精細化運營是關鍵，租客則需提防“月付”

業內人士表示，租金貸表面看是風險控制能力弱，本質是精細化運營能力的缺失。

公寓生意的本質是賺差價，盡可能低的收房，做好產品和服務，租出去，賺中間差價。團隊摳細節的能力決定了利潤的高低。但這幾年的快速發展，導致部分公寓運營商偏離了生意的本質，不惜高額成本收房和獲取發展資金，結果導致資金鍊斷裂。

“大家對租金貸的定義也不一樣。本身租客要租房，需要資金來支付房租，這是剛需，跟貸款買車買房的性質沒有區別，但演變成了惡意誘導甚至在租客不知情的情況下簽訂一筆貸款合同，性質就完全變了。”

因為信息不對稱，租客往往無法判斷出租方的經營能力，一切以雙方簽訂的合同為準，要仔細看清楚每個合同條款，盡量不要一次性支付超過3個月以上的租金。同時也需要當心那種所為的“月付”，實際上是租金貸的本質。

蘑菇租房聯合創始人龍東平表示，在目前形勢下，公寓經營方對外，需要加強跟業主談判的能力，找租客談租客的能力，做產品定位的能力，做好租後客戶服務的能力；對內，需要提昇運營效率、人效率比才能從保障成本上的下降，確保穩定經營。

對於已陷入租金貸糾紛的租戶，孟博律師表示，承租人可以通過協商或者訴訟方式，要求中介機構返還剩餘租期的“租金”。此外，承租人還需提升辨別能力，在處理各項事宜時，不要因輕信中介所謂“承諾”，而做出不利於自己的選擇。

（來源：獵云網，文：蛋總）