作為全國乃至全球最大的電子產品集散地，深圳華強北長期以來被譽為“中國電子第一街”。但是這幾年，關於華強北風光不再的報導持續見於報端，華強北到底怎麼了？網上流傳的“空鋪潮”是否屬實？手機通信產業轉型、電商衝擊、高租金的影響有多大？

曾經在這里扎根的商戶和創業者，又是如何看待今天的華強北變局……帶著這些疑問，證券時報記者近日多次走進華強北，調查華強北店鋪檔口和寫字樓出租情況，與商戶進行深度交流，走訪政府人員及專業人士，調查華強北產業轉型升級的成效，力圖還原一個真實的華強北。

年入百萬的吳老闆：

賺錢全靠轉得快

手機佔據了華強北市場的大多數舖位。華髮南路飛揚時代大廈，是華強北月租金最貴的地方，1-4樓是通訊市場，每層定位不一樣，而4樓的租金又是這個大廈裡最高的，這一層專售蘋果手機，從香港拿貨過來賣，利潤高，租金又是這個大廈裡最高的，傳聞中這層樓的老闆個個身價千萬起。“外面傳得太離譜了，哪有這麼多千萬，我就認識四樓有幾十萬資產的，哈哈。”吳老闆大笑著說。

2013年，吳老闆結束了老家的MP3、MP4生意，來到深圳華強北，從學徒做起，修蘋果手機。“那時候一個月能賺1萬多吧，要修的機器多得很，想賺多少完全取決於你想修多少，修得多就賺得多，修到凌晨三四點也是常有的事。很累。”吳老闆回憶道。

修了兩三年後，身體報警了，腰椎盤突出問題很嚴重，不能久坐，手機維修的事不能做了，再加上老婆孩子過來了，1萬多的收入在深圳根本不夠花，在市場混久了，也認識了一些人。吳老闆開始嘗試做蘋果手機生意，也就是去香港拿二手手機，過來深圳賣。“第一單就賺了4萬多塊錢，可把我樂壞了。”但第二單“統貨”看走眼了，接下來又陸續虧了三四批貨，當時他總共就只有20來萬的本金，虧到所剩無幾了，“那時候心裡很絕望，只想回老家，快點離開深圳，再也不要來了。”吳老闆最後還是決定扛下來，通過信用卡騰移資金，終於又賺回了本金20萬。

2016年，吳老闆將檔口開到了華髮南路飛揚時代大廈4樓，租金最高，人氣最旺，“就是這同一個櫃檯，租金有過3000元/月，最高到過18500元/月，現在是9000元/月，半年簽一次合同，生意好就漲價，檔口空得多了就降價。反正每次簽約租金都不一樣。”一平方米左右的玻璃櫃檯，位置好的曾被炒到三四萬一個月，轉讓費達到150萬，後來市場進行了控價，規定每個月租金不准超過1.3萬，炒作才有所降溫。

今年，是吳老闆做水貨手機的第四年，他總結前三年，收入每年都在增長，現在“統貨”基本不會看走眼。2018年賺到了百萬元左右。回憶到華強北這六年，買了房（惠州），買了車（寶馬），生了二胎，大兒子在深圳上學，他還是比較滿意的。

“華強北客流有沒有減少？這個我沒有明顯感覺。有沒有覺得生意不好做？我覺得一個行業做到一定階段，尤其是電子行業日新月異，肯定會發生變化，就看你能不能跟上這種變化，跟不上就不好做，跟得上就好做。”吳老闆說道。

感嘆生意難做的老周：

2012年是分水嶺

六年之前，周老板的店也開在飛揚時代大廈4樓。“那時飛揚市場做得還比較雜，我們4樓也租過，3樓也租過，人氣好了以後，就把我們做二手機的都趕到愛華市場來了，因為都是通天地集團的市場，我們做久了反正都是做老客戶的生意，在哪個市場都無所謂。”全國的二手手機在華強北集聚，又從華強北賣到全國各地，因為這裡有著二手機產業鏈一條龍服務，逐漸發展成為中國乃至全球最大的二手手機生產和集散地。

一棟毫不起眼的民房，底下是污水橫流的菜市場，菜市場樓上是二層商舖，再往上是居民樓。爬上油膩的樓梯，斑駁的牆面上佈滿了各種痕跡，來到樓上，眼前的一切可能會讓你感到驚訝，喧嚷的人群，熱鬧勝過早高峰的菜市場，這裡是華強北二手手機的重要市場——愛華市場。周老板的檔口，就在二樓。說是檔口，其實就是一個70厘米長的玻璃櫃，佔地1平方米，租金每月3000多元。“這層樓不知有多少千萬富翁呢，你看看這工作環境，我們一年350天在這裡，市場的人大多是草根出身，我們根本不需要高大上的環境，不需要政府進行這規劃那規劃的，只要有錢賺。”

“過完年剛上來，每天出貨1000多台，連續幾天，老婆還在家裡沒過來，可把我忙死了。”周老板回憶起2004年春節後市場交易高漲的時候，語氣中仍透露出興奮。

周老板2001年高中畢業後就來到華強北從事二手手機生意，在這個簡陋的玻璃櫃旁邊，他坐了已有18年，見證了華強北的興衰起落。在老家的省會城市買下了兩套房，在深圳也買房買車，還生了3個孩子。

他印像中，生意最好的時候是2003年、2004年，每天能賣好幾百台，而且有相當比例的二手手機是賣給了老外，耳濡目染下來，他們夫妻倆也都學會了簡單的英語交流。什麼時候覺得生意在變差呢？周老板想了一下，“大概是2012年開始吧！”

他分析，生意變差有兩個原因，一個是手機品種變少了，大浪淘沙，絕大部分山寨機已絕跡於市場，只留下大品牌，大品牌手機價格貴，質量好，人們換手機的需求沒有那麼頻繁。另一個是市場的規範行為，打擊翻新機、山寨機，規範貨源，大家生意就不那麼好做了。

周老板告訴記者，2017年下半年有一段時間，整個市場很少有檔口做生意，大家都關檔了，就是因為監管部門天天來查，看貨是不是來路不正，一有問題就收貨抓人，大家索性就都關門了。周老板也被抓過，雖然後來發現是抓錯了，人很快被放了出來，但是因為拿不出正規的進貨發票，20多萬的貨還是被扣壓了，要求等案件調查清楚之後再還給他。最後幾經周折，把貨拿回來了，但是基本沒啥價值了，一是損壞了一些，另外一個因為電子產品價格折價特別快，現在1000塊的貨，半年以後可能就值四五百塊。

現在市場上基本上沒有外國人來拿貨了，都是一些熟客，下家不問上家的拿貨渠道，上家也不打聽下家的銷售渠道，維繫他們之間關係的僅僅是“錢”而已，這是建立在這條“灰色產業鏈”上唯一的紐帶。

“現在？平均下來每天賣個幾十台吧，也就掙個吃飯的錢。”他表示，現在的收入，不及以前的50%。被問到是否考慮轉行時，周老板嘆道：“我倒是想轉行啊，可近20年光賣二手手機了，其他行當也不了解啊。我們市場也有一些人改行退出了，但過一段時間在其他行業裡虧了錢又來賣手機了。”其實，周老板已經把內地的兩套房掛出去了，準備大干一把，他認為，二手手機不是非標品，兩個交易的個人，對於手機新舊成色的定義不一樣，所以目前很難完全被互聯網代替，二手機交易市場並不會衰落。

檔口9變2的黃老闆：

產業、封街、電商衝擊大

2000年賽格廣場裙樓投入使用，一至八層匯聚了世界上幾乎所有知名品牌電子元器件，電腦整機及配件，以及通信、家電、視聽類電子產品。同年，黃老闆在賽格廣場開下第一間店，主要銷售相機和配件。2008年至2010年期間，相機處在銷售的高峰期，黃老闆在賽格廣場租下9個檔口。

公開資料顯示，鼎盛時期，華強北電子專業市場多達36家，經營商戶26252戶，年銷售額實現3000億元，是全國經營商戶最多、產品最全、銷售額最高的電子商業街區。

“2008至2010年，相機處在銷售的高峰期，一個月最高的營業額是1000多萬，現在一年都收不到1000多萬，那時候，忙到五六點鐘才吃中午飯，晚上經常忙到八九點。”黃老闆表示。

華強北開始面臨多方面的挑戰，首先是電商對實體店的衝擊，隨著阿里巴巴、京東、蘇寧易購等電商平台迅速發展，電子產品交易逐漸向線上轉移，各電商平台為搶占市場不斷進行網上促銷，華強北實體店銷量下降，部分華強北的商家開始轉移到線上銷售產品，將店鋪從華強北搬至其他地方。

為應對電商對華強北電子元器件市場帶來的影響，華強集團著手打造華強電子網，2015年，華強電子網電商企業註冊電子企業用戶超過150萬家，月訪問量超過3000萬次， 2015年華強電子網撮合交易額達到360億元。

其次，手機從功能機進入智能機時代後，華為、OV（OPPO、VIVO）、小米等國產手機迅速發展，手機價格大幅下降，山寨手機市場縮小，華強北商家靠倒買倒賣山寨機的利潤大幅度下滑。同時，為加大保護專利和知識產權力度，政府出手嚴厲打擊華強北的山寨和水貨市場，大量依靠販賣山寨和水貨手機為生的商販被迫搬離了華強北。

2013年也是華強北人流急轉下降的重要時間節點，受修建地鐵影響，華強北開始對主要幹道進行長達4年的封路，人流量驟降，大量商家生意受影響被迫搬離華強北。

雲創智谷運營招商總監李元政認為，華強北修地鐵封路是人流量逐漸減少的原因之一，而電子商務的興起則加速了華強北實體電子交易的沒落。

2017年，地鐵開通也未能挽救華強北的衰落之勢。“修地鐵期間對客流量確實有所影響，人現在都不來買東西了，不知道為什麼，就包括賣筆記本的，往年都是排著隊買單，現在也是非常冷清。”黃老闆說。如今，黃老闆的9個相機檔口，只剩下兩下，“計劃今年再關掉一個”。

但顯然把所有原因都歸結於地鐵封路也不客觀。“以手機市場為例，華強北是出名的’翻版機研發中心’，隨著智能機技術不斷進步，模仿難度變大，很多模仿出來的機子達不到要求，同時，政府加大了對知識產權的保護力度，仿冒的代價太大，華強北仿冒機子變少了，華強北的企業有一個淘汰的過程，很多產業鏈在華強北也沒有了生命力。”華強北商會會長黃建躍說。

“空鋪潮”真相如何？

租金沒漲，需求消失了

作為亞洲最大的電子產品集散中心，曾經的華強北“一鋪難求”，各大商城人滿為患，甚至有舖位售價突破30萬元每平方米，有人靠著投資舖位發家致富。

“華強北做小櫃檯的人，以前拿到櫃檯的很多都發了財。2008年金融危機以後，櫃檯價格下跌，一手的都沒虧，但是，炒櫃檯的人就虧了。”黃建躍說。

而近年來，華強北“空鋪潮”屢見不鮮。記者從深圳華強集團有限公司2018年度第三期中期票據信用評級報告中發現，華強集團的電子世界門店多集中在華強北市場，深圳一店共有舖位3757個，2015年出租率達到95%，後逐年下降，2017年降到89%，2018年的1月至9月有所回升，為92%。深圳二店的舖位數量為1729個，2018年1至9月出租率為87%。

華強北“空鋪潮”的現像在2012年便已存在，在走訪中，記者明顯感覺到轉型和降價已成為華強北各大商場的主旋律，人流量不斷向少數商城集中，商舖則從高層向低層搬遷，越往上人流量越少，空置的檔口越多。大量數碼商城同類競爭，在出租率不斷下降，租金不斷下調的壓力下，為應對空鋪帶來的壓力，部分商城開始謀求向商貿轉型，引進美容、服裝等其他產業。

記者看到，曼哈數碼廣場A座內行人稀少，大多數商舖已經關門，僅有少數未到期的商家在營業。據了解，曼哈數碼廣場經營面積達到10萬平方米，是深圳“老字號”大型正品行貨手機交易中心、手機通訊配件批發中心、智能手機維修中心。然而，當記者以做手機生意為由向招商經理洽談時，對方表示，A座近期要做產業轉型，已不再對外出租。在詢問轉型做什麼行業時，對方表示不清楚，還在等公司的通知。

與曼哈僅一路之隔的現代之窗商業廣場則顯得十分蕭條，一樓二樓則有很多商舖待租，租金價格相比其他商場要低。

同樣面臨轉型壓力的的還有遠望商城，沿著振中二路往南走約50米，可見遠望商城二期一樓和二樓則改成了化妝品區，負責該區域的招商經理表示，這一區域從2018年年底就開始不對電子產品商家出租了，原電子產品商舖到期後概不續租。

在遠望數碼，某商舖老闆透露，新入駐的商家除了租金，還需交價格不等的進場費。該老闆向記者介紹了一間待轉租的商舖，面積15.7平方米，月租金15700元，原老闆剛租的時候交了12萬的進場費，現在個人急轉可免去入場費。

遠望數碼的樓層經理則向記者表示，近期所有新入駐的商家可以免去入場費，外加免去第一個月的租金，現在市場競爭壓力大，所有的報價都已經打過折扣。

走訪賽格廣場，記者發現大多數商舖都已對外出租，但是流動率非常高。在賽格廣場6樓，一個幾平方米的小檔口分割成兩塊，由於業務減少，為分攤成本壓力，業主正將另外一半出租。

賽格廣場樓層負責人吳經理表示，近幾年租金不斷在下調，每次下調5%。黃老闆在4樓的商舖每月為13000元，2008年時則需要23000元。黃老闆表示，受華強北修地鐵的影響，賽格廣場當時租金每年降5%，3年總共降了15%。

“我們對面的舖位2017年空了半年，換成了聯想，又換成了做高端數碼相框的，做不到三個月，每個月都虧損，又換了一家做礦機的，數字貨幣跌得厲害，賣礦機的也退租了。如今賽格電子市場流動散客較少，多數商舖以批發老客戶為主，如果入駐之前沒有固定客源，前期經營會有較大壓力。像我這樣的老商舖，我認識的，可能就只找得到五六家。”黃老闆說。

政府比商家還急

力推創新創業街區

在因為修地鐵而封路的四年裡，華強北空鋪率最高的時候達到了80%。2017年初封路解除後，華強北的空鋪率情況好轉，可作為全國最大的手機批發市場，華強北手機市場的衰落是大勢所趨。花開兩朵，各表一枝，一個不容置疑的事實是，作為中國也是世界最大的電子元器件集散地，華強北電子元器件交易市場優勢仍存。如今，華強北正希望憑藉其完備的電子信息產業鏈，成為全球創客與高新科技產業天堂。

2017年10月，福田區委區政府出台了《華強北創新發展行動計劃》，計劃3年內投入10億元專項資金開展“十大行動”，從產業空間、業態提升、品牌打造等方面，全方位扶持華強北創新發展，提昇華強北商圈綜合競爭力，創造華強北新的活力與繁榮。

2018年2月8日，福田區政府發布《華強上步片區產業空間共給側改革專項政策》。通過改造、租賃、合作等方式整合片區物業，通過政府扶持降低空間成本，通過空間統籌聚集創新要素，通過創新發展引領轉型升級，將華強上步片區打造成國際一流的創新創業街區。

在政府的扶持下，越來越多面向科技領域的創客空間在華強北創立，規模大小不等，雲創智谷位於賽格科技園2棟，其運營招商總監李元政向記者介紹，深圳雲創智谷2018年開始啟用，定位打造成“人工智能城市創新中心”，已建設完成園區面積7824平方米，入駐企業46家，實現了100%入駐。

“我們三樓以前是一個美食城，倒閉了一年多沒開業，我們投資了600多萬元重新改造成了創客空間，政府給予了租金、裝修空間費用等扶持政策。”李元政介紹。

某入駐企業老闆向記者表示，他基本走訪過華強北所有的商業寫字樓，價格在100元至120元每平方米，雲創智穀價格是80元，比較划算。“而且創業的起點就在我們樓上，這是福地啊！”

李元政認為，華強北應積極發揮電子產業元器件集散的優勢，結合科技創新，配合政府的長期扶持政策孵化企業成長。“華強北的優勢在於，一個電子產品，在華強北電子世界所有電子元件都可以買得到，並一站式把樣品做出來。華強北利用作為電子元器件的集散地的優勢，孵化和電子產業有關的創客、創業型企業，接到了產品創意或國際市場的訂單，很容易就能把產品做出來，再銷售到國際市場去。”

記者註意到，大部分創客空間都為入駐企業提供了完善的配套設施，如會議室、展廳、休息區等。這些接受了政府補貼的創客空間對入駐企業提出了一定的要求，比如規定入駐的企業名字必須帶有“科技”兩字。但是，也有企業原本不符合創客空間的入駐條件，僅僅更換公司名稱，加入“科技”兩字即入駐的情況。在記者採訪的幾家創業企業中，他們的採購產業鏈並不在華強北，也就是說，他們並非是為享受華強北電子元器件集散地的優勢而來。在某創客空間入駐的大廈，記者與大廈管理人員攀談時，其將創客空間理解為二房東，就是投資公司通過相關手段拿到低價房源，再將其分租出去。

華強北某業內資深人士則認為創客很難為華強北帶來活力，華強北是個商業區，雖然現在創客在華強北的辦公室成本降低了，但是面臨其他各種各樣的高成本。對於不用在華強北採購元器件的創客來說，可以到成本低、生活條件好的地方創業。另外，創客不會為華強北帶來客流量，不能為華強北帶來更多的商業氣氛，也很難為政府創造更多的稅收。

他認為，目前華強北的業態不豐富，電子行業慢慢地萎縮，新的業態又沒有更新進來，沒有打造成各個商戶之間的聯通，裡面有一個最大的原因不是政府不想做，也不是企業沒有意願去這樣做，主要是步行街里面的房屋的產權非常複雜。大多數都是國企的物業，國企可以自己經營，經營好壞對他們來說壓力不大。另外，出租的時候對品牌的要求不高，只講究誰出的租金高，不同的物業之間他們很難統一。

黃建躍則認為，修地鐵長期來看對華強北是利好，地鐵開通後人流量增加了，當時封路只是一個暫時的陣痛。華強北應該要以低租金吸引商家入駐，讓商家實現盈利。降低租金後，有選擇地引進好的品牌和企業，由政府來溝通協調和補貼扶持，以低價位吸引全國好的零售品牌入駐華強北。

“重新打造一個華強北，不能用老的概念來打造。除了保持是電子一條街以外，還應該引進別的知名品牌。”黃建躍說。