共享經濟鼻祖WeWork成為散戶對戰華爾街的新落點。上週二，在WeWork於第二季度財報中表示“公司持續經營的能力存在很大疑問”後，華爾街最後看好WeWork的分析師也繳械投降，將其評級調為中性。而僅一天后，WeWork卻成為了最新的“散戶概念股”，連續兩個交易日被美國散戶大舉推升。

對此，分析師表示，目前做多WeWork極度不理性。行業人士還認為，WeWork的困境可能給美國商業地產造成“系統性衝擊”，而紐約首當其衝。

分析師“繳械投降”

WeWork的困境似乎永無止境：自今年3月以來，其股價始終不足1美元，過去兩個月來沒有首席執行官（CEO），商業地產行業又整體處於寒冬。

終於，在8月8日美股盤後公佈的第二財季業績中，WeWork稱，“嚴重懷疑”公司能否持續經營，目前的虧損、預計的現金需求、較高的辦公空間會員流失率和流動性水平都引發了這種擔憂。公司能否持續經營主要取決於未來12個月在削減租賃成本、控制開支並限制資本支出、提高營收水平以及籌措資金等方面的成效。公司臨時CEO戴維·托利（David Tolley）表示，商業地產供應過剩、靈活辦公空間的市場競爭加劇以及不確定的經濟狀況損害了該公司的業績。

2019年，WeWork帶著“共享經濟”的光環籌備上市，但就在即將首次公開募股（IPO）之際，公司宣布終止IPO進程。摩根士丹利首席美國股票策略師威爾遜（Mike Wilson）當時稱，WeWork IPO的失敗標誌著一個時代的結束，為沒有實現盈利的企業提供慷慨資金的日子已經結束了。

幾經波折，WeWork最終於2021年10月上市。但自那時起，其股價暴跌99%，市值蒸發了超110億美元。在上周自稱經營困難後，9日，該股下跌39%，創下13美分的歷史新低。其債券表現同樣慘烈。根據Trace的數據，公司於2025年到期、利率為7.875%的無擔保票據上一次易手時的交易價格為34美分。

此情此景，連華爾街最後一位看好WeWork的分析師——BTIG的分析師凱西伍德（Thomas Catherwood）都不得不“繳械投降”。此前，他仍對客戶稱，WeWork的股票有投資潛力。而在8日WeWork自行警示風險後，他在9日的投資者報告中承認“我們錯了”。他將WeWork的評級從“建議買入”下調至“中立”。

凱西伍德並非今年來唯一一位放棄“買入”建議的華爾街分析師。年初時，儘管WeWork已舉步維艱，仍有六名華爾街分析師給予其“買入”評級。

這些分析師也並非完全無據可依。WeWork在3月與一些最大的債權人和軟銀集團達成協議，將其債務負擔削減約15億美元，並延長其他債務到期日。但僅僅兩個月後，動盪再起。5月，在任職三年後，公司CEO馬瑟拉尼（Sandeep Mathrani）突然辭職。此後，WeWork始終沒有找到新的CEO。

慢慢地，分析師都開始失去信心。在凱西伍德也調降評級後，華爾街年初依舊建議“買入”WeWork的6名分析師已集體繳械投降。

但美股散戶們似乎不以為然。在緊隨其後的交易日——上週四，散戶們就開始瘋狂“抬轎”WeWork。WeWork上週四盤中一度大漲153%至0.33美元，最終收漲43%報0.18美元。上週五，WeWork盤中再度暴漲44%至0.2663美元，最終漲10.38%，收於0.20美元上方。散戶的大量期權放大了漲幅，該股看漲期權的數量超過看跌期權100多倍，其中3個最活躍的期權是不同到期日的0.50美元看漲期權。

這並非美國散戶近期首次推高新一波“散戶概念股”，比如特百惠品牌（Tupperware Brands Corp．）、露華濃（Revlon Inc.Inc．）和赫茲環球控股（Hertz Global Holdings Inc．）都是經營陷入困境，但依舊被散戶瘋狂做多的標的。

Interactive Brokers LLC的首席策略師索尼克（Steve Sosnick）稱：“這完全不理性、不合理。但如果一種非理性的策略繼續奏效，人們就會繼續這樣做。”

與其他用於逼空的“散戶概念股”不同，WeWork的空頭頭寸並不高。事實上，S3 Partners彙編的數據顯示，空頭頭寸佔其流通股的14%，為2022年2月以來的最低水平。

衝擊美國商業地產

分析師認為，WeWork的困境會給美國多個城市的商業地產帶來“系統性衝擊”，成為該行業中“煤礦裡的金絲雀”。

商業地產是去年美國經濟中受打擊最嚴重的行業之一。由於開發商嚴重依賴舉債，在美聯儲連續激進加息以應對歷史性的通脹後，他們的貸款支付額飆升。同時，高利率疊加疫情后居家辦公的熱潮，共同壓低了城市辦公樓和其他商業空間的價格。這種對商業地產資產價值的打擊，以及今年幾家地區銀行的倒閉，導緻小型銀行不再向商業地產開發商放貸。結果是，該行業正在應對更高的債務成本、更少的信貸機會和地產價值的大幅下跌，而這還未納入美國經濟陷入更廣泛衰退的可能性。

近幾個月來，從埃隆·馬斯克和查理·芒格，到房產投資大亨傑夫·格林（Jeff Greene）和小羅斯·佩羅（Ross Perot Jr．），都對陷入困境的美國商業地產行業發出了警報。WeWork的臨時CEO托利也坦言：“從成熟的大型企業到初創企業，越來越少企業願意長期租賃地理上固定的空間。”

哥倫比亞大學商學院房地產與金融教授紐維爾伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）表示，WeWork是共享辦公領域的關鍵參與者，它的失敗可能會對美國許多城市的商業地產造成“系統性衝擊”。

房產經紀公司第一太平戴維斯的北美區總裁里普森（David Lipson）也稱：“WeWork的失敗在規模上和影響力上會讓其他同類企業相形見絀。”根據美國證券交易委員會（SEC）的一份文件，截至2022年底，WeWork在全球運營的共享辦公空間約4390萬平方英尺（約合408萬平方米），其中1830萬在美國和加拿大。

而由於WeWork總部位於紐約且在紐約的共享辦公空間市場佔有度很高，如其破產，紐約商業地產行業恐會首當其衝。

根據第一太平戴維斯今年第一季度的一份報告，WeWork在紐約曼哈頓地區的690萬平方英尺面積佔該區所有共享辦公空間的61.4%，遠遠高於排名第二的IWG，後者擁有13.9%的份額。

對房東來說，WeWork宣布的重組或退出更多租約的計劃可能會影響他們的現金流。如果WeWork最終申請破產，情況可能會更糟。根據巴克萊銀行的一份報告，在訴訟過程中，相關租賃行為可能會陷入停滯。巴克萊銀行董事總經理、CMBS研究主管奧弗比（Lea Overby）表示，WeWork在商業抵押貸款支持證券（CMBS）市場有很大的敞口。“曼哈頓地區和全美許多城市面臨的問題之一是，辦公樓空缺率已經創下歷史新高。所以WeWork的情況會給快倒下的駱駝再添一根稻草。”奧弗比補充稱，“如果WeWork真的申請破產，它可能會留下一個很大的缺口，其他房東可能很難填補。”