長租公寓之殤行業已偏離租住本源亟待全面革新
近期,長租公寓再現“跑路潮”、“爆倉潮”。據廣州市房地產租賃協會統計,今年以來“爆雷”的長租公寓達26家,剛剛過去的8月,全國有15家公寓倒閉。就目前的形勢來看,2019年開啟的長租公寓“爆雷”的至暗時刻,一時半會還結束不了。此前,被描繪的美好至極的“租房升級”,在疫情后被打回原形。
據貝殼研究院統計,2020年下半年新就業大學生,超過40%的可承受月租金在2000元以下,近70%大學生接受合租。在廣州,疫情后很多租客退掉租金高的套租房,選擇“合租”,甚至退到城中村去了。
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今年上半年,前10大品牌長租公寓新開店僅93家,新開店率為8.2%,而這個數字在去年超過70%。一旦規模降下來了,長租公寓講給投資人的故事,即“做大規模、贏者通吃”,其可信度就下降了。同時,杭州、西安等城市紛紛祭出租賃新政,要求租金和押金全部納入監管專戶,這不啻於掐住了長租公寓生存模式的七寸——“高收低租”(支付房東的租金,高於收取租客的租金)、“長收短付”(收取租客租金周期比付給房東房款的周期要長)。
一個“80後”創業者說,“疫情最嚴重時都沒倒下,現在卻倒下了”。他的困惑和他的臉龐一樣的稚嫩,背後反映的卻是長租公寓最致命的缺陷。長租公寓的創業者們,有一些共性,比如青年才俊、創業領域摸爬滾打、浸淫多年,懂得怎麼給資本“講故事”的套路。問題是,他們根本不懂住房租賃的規律,心底也不知道租賃該怎麼經營,只知道這是資本和政策風口。
確實,住房租賃是風口,否則也不會寫入國家文件。問題是,此風口非彼風口(資本市場眼裡的風口)。衣食住行,四大領域嫁接互聯網,都會誕生出“獨角獸”,比如穿衣有淘寶、唯品會,吃飯有美團、餓了麼,出行有滴滴等。這麼看,貌似只有住的領域還未浮現出獨角獸。前景是何等誘人,這也驅使資本前赴後繼地砸巨資湧進來,但現實遠比資本想像得骨感。
租賃需求剛性,客單價(月租金)較高,但長租市場容量不能這麼算。因為,租金與收入高度關聯,租房的多數是收入不高的新市民。長租公寓雨後春筍之前,多渠道供應早已形成,比如城中村、企業宿捨一直是珠三角最主要的租賃房源,“房東-業主”之間散租也由來已久、靈活便利。“90後”等對租的品質有要求,但市場規模不大,長租公寓只是一個“小眾產品”。
目前,熱點城市的“散租”回報率只有2%~3%,而長租公寓還要將裝修、管理等成本搭進去,自然很難賺錢。筆者認識一些苦苦堅持的租賃企業,他們靠尋覓廢棄酒店或商業裙樓,源頭上降低成本,再搭配不同價位產品,提高出租率、人房比(單個員工管理的房間數)來賺錢的。甚至,有一些是靠偷稅漏稅回補利潤的,這與資本市場的打法可謂風馬牛。
近年來,很多城市一下湧現出幾百家長租企業,未來很多要倒下了。苦苦堅持的,也不是沒機會,但必須要拋棄資本的發財夢、拋棄“唯快不破”的打法,彎下腰來研究,租客需要什麼樣的服務,然後去做水滴石穿、久久為功的瑣碎事,贏得客戶信賴,再慢慢擴展店面。
當然,各地管理部門要在規劃調整(工改、商辦改)、消防驗收、融資上,將國家的扶持政策落地,不能推諉扯皮。長租公寓的困難與高成本、融資難也有關。最後,近期爆出的“跑路”者,連創業者都算不上,是赤裸裸的詐騙行為。總的來看,一個典型的民生行業,底線卻不斷被“踐踏”,長租公寓之殤,反映整個行業已偏離了租住的本源,亟待全面革新。
(作者李宇嘉系廣東省住房政策研究中心首席研究員)