新浪科技訊7月24日晚間消息，北京時間7月24日晚，貝殼集團正式向美國證監會提交IPO文件，股票代碼為BEKE。承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本等。招股書顯示，貝殼集團旗下擁有貝殼、鏈家兩大平台。2019年貝殼集團房產及租賃交易總額（GTV）達到2.1萬億。就交易額和交易量來看，貝殼集團是國內最大的居住服務平台，是國內居住服務平台第一股。

以下為貝殼集團招股書：

我們的使命

有尊嚴的服務者，更美好的居住。

我們成立公司的信念是，通過提高服務提供商的質量和效率，以及增強客戶體驗，來改變中國的住房交易和服務行業。我們通過利用我們的人員、數據洞察力、技術和平台，憑藉令人興奮和長遠的眼光來追求我們的使命。

我們的願景

我們的目標是為3億個家庭提供全面、值得信賴的住房服務。

概述

我們是誰（Who We Are）

貝殼是領先的房源交易和服務線上線下一體化平台。我們是中國打造行業基礎設施和標準的先驅，旨在重塑服務提供商和住房客戶高效引領和完善住房交易的方式，範圍從現房和新房銷售、住房租賃到住房翻新、房地產金融解決方案和其他服務。我們相信，我們與線上和線下平台參與者的積極接觸，使我們能夠更好地了解他們，更好地為他們服務。

根據中投公司（CIC）的報告，2019年我們創造了2.128萬億元人民幣（約合3005億美元）的總交易額（GTV），並在我們的平台上促進了超過220萬筆住房交易，使我們成為中國最大的住房交易和服務平台，以及所有行業的第二大商務平台。截至2020年6月30日，我們的平台在中國103個經濟活躍的城市擁有260多個房地產經紀品牌，4.2萬多家以社區為中心的門店，以及45.6萬多名代理。

我們擁有並運營中國領先的房地產經紀品牌“鏈家”，也是我們貝殼平台不可或缺的一部分。我們相信，鏈家的成功和經過驗證的記錄，為我們建設行業基礎設施和標準鋪平了道路，並推動了貝殼的快速和可持續增長。

自2001年成立以來，我們通過鏈家已擁有超過18年的運營經驗。如此豐富的行業經驗為我們提供了對市場、業務狀況和客戶需求的獨特洞察力，我們相信，這些對我們提供有效和實用的解決方案至關重要。

我們行業所面臨的挑戰

根據中投公司的報告，中國住房市場規模在2019年達到22.3萬億元人民幣，預計到2024年將增長至30.7萬億元人民幣，年復合年增長率為6.6%。儘管市場規模巨大，但住房交易和服務行業一直在為低效率而苦苦掙扎。

在中國，賣房者聯繫多家經紀門店（brokerage store）和代理商（agent）是很常見的，因為沒有獨家參與的行業框架。另一方面，購房者在決策過程中必須與多家經紀門店和代理商打交道。在沒有經濟利益保障機制的情況下，經紀門店和代理商不願意共享信息和資源。

隨著時間的推移，信息隔離和客戶獲取中的惡性競爭在該行業變得普遍。此外，由於歷史上對房屋經紀職業的不尊重，該行業缺乏有經驗和專業經紀人。這些挑戰阻礙了服務效率，並導致住房客戶缺乏信任。

我們的解決方案——ACN和其他解決方案

我們認為，解決這些行業挑戰的關鍵在於，有能力建立一個全行業的基礎設施，從根本上解決行業內的根本衝突。為此，我們引入了“代理合作網絡”（ACN），作為支撐我們基礎設施的操作系統，以重新定義行業參與者之間的關係。

我們認為，ACN從一開始就類似於美國的“多重目錄服務”（Multiple Listing Service，簡稱MLS，即“住宅房源共享服務”）。通過在鏈家和貝殼超過18年的完善和發展，ACN已經超越了MLS，並使我們能夠培養一種透明、合作和共享成功的文化。

ACN通過以下三項創新，正在改變中國的住房交易和服務業：(I)促進服務提供商之間的信息與資源共享，以拆除孤立的信息孤島之間的圍牆；(Ii)分配代理商的合作角色，實現跨門店和跨品牌的協作；(Iii)創建一個專業網絡，讓代理商、門店、品牌及其他服務提供商在平台上建立聯繫和參與。

利用ACN的原則，我們已經建立了核心能力，從而提升了行業競爭環境：

1）為了有效地激勵代理共享信息和資源，ACN通過推動“明確定義”和“角色特定”的協作，重新定義了行業參與者之間的關係。憑藉有效的治理機制，代理商尊重並積極遵守我們ACN規則，並毫不猶豫地及時在我們的平台上發布房產信息。ACN還規定了代理人在住房交易中的各種角色，這為代理人創造了更多參與交易並賺取分配佣金的機會，提高了交易效率，縮短了潛在客戶轉換週期，提高了代理人留存率。

2）自2008年以來，我們投入了大量資源來建立和豐富我們的“樓盤字典”（Housing Dictionary），其中包含真實和獨特的房地產清單。根據中投公司的報告，截至2020年6月30日，我們的樓盤字典涵蓋了大約2.26億套住房，是中國最全面的住宅數據庫。

3）十多年來，我們在數據（包括房產、房屋客戶和中介的數據）、交易流程和服務質量方面投入了巨大的努力，實施了一系列數字化和標準化工作。

4）我們也致力於投資代理，提高這個行業的服務質量。鏈家在招聘具有大專學歷的代理商方面做出了不懈的努力，並為我們的客戶履行了多重服務承諾。

由於為購房者和賣房者服務的代理商，或者房東和租戶，在相同的協議和規則下通過我們的ACN聯繫在一起，這些位於不同地點的住房客戶可以通過ACN推動的共同努力得到有效的匹配。

隨著規模的擴大，我們看到了提高效率的網絡效應，將更多的參與者吸引到我們的ACN網絡上，並使我們能夠捕獲更多的交易和更大的收入增長機會。在北京首創ACN原型、並成為當地領先品牌後，鏈家還將ACN的力量延伸至上海等中國一二線城市，並在當地市場取得領先地位。

即使困難也要做正確的事情

我們認為，中國的很多行業都呈現出同樣的特徵：（1）產業複雜，價值鍊長，基礎設施薄弱；（2）客戶及服務商的服務效率低、體驗差；（3）市場規模大但仍在快速增長。行業參與者往往會被“巨大”的短期機遇所誘惑，從而忽視了提高服務效率和客戶體驗會帶來的長期利益。

我們擁有自己獨特的企業文化。我們堅定地選擇去做那些“正確的”事情而不是可以“快速成功”的事情，因為我們信仰長期利益而非快速成功的捷徑。我們明白，做“正確”的事情本身就是具有挑戰性的，因為從長遠來看，我們需要花費時間來改革行業的基礎設施、提高服務效率和消費者體驗，然後才能夠為股東創造更大的價值。我們相信通往成功的唯一道路一定是建立在做正確的事情的基礎之上的，即使這對我們來說是困難的。當然，最困難的事情是，在實現長期增長和更大的成果之前，做“正確”的事情往往伴隨著經濟利益的短期犧牲。我們認為，儘管我們團隊在所謂的“沒有經濟回報的投資階段”遇到了很多障礙，但早期的挑戰依然為長遠的成功鋪平了道路。多年來，我們培養了一支堅定擁護這一核心理念的大型管理團隊，我們為此感到自豪。我們的團隊一次又一次地經歷了那些艱難的“沒有經濟回報的投資階段”，但這些時刻最終為我們帶來了長期的增長和積極的客戶體驗。我們堅信，做正確的事情，就能取得長遠的成功。

在IPO即將到來之際，我們尤其希望與投資者分享我們的堅定信念，即為了未來長期的成功去做正確的事情。雖然我們對公司的近期財務表現很有信心，但我們在發展和投資公司的長期優勢方面投入了更多的努力，即使這些投資可能需要很長一段時間才能看到回報。但事實是，時間越長，難度越大，我們就越興奮。

我們的數據洞察力和技術

我們相信，我們的數據洞察力和技術是我們的核心優勢。我們在平台上整理和利用了我們多年的線上和線下運營中的大量獨特數據，這使我們能夠無與倫比地洞察整個住房交易和服務價值鏈。

我們進一步利用我們的海量數據來運行我們的專有算法，以優化產品和解決方案，指導高效運營，並為我們平台上的服務提供商開發本地市場洞察力。我們還通過虛擬現實（VR）、人工智能（AI）、大數據和物聯網等新技術提升客戶體驗和服務效率，創建和開發惠及所有平台參與者的真實使用案例和應用。

例如，我們應用大數據和人工智能算法分析交易和行為數據，推薦更有可能成功銷售的優質房源，從而收集到更多高質量的數據，從而進一步提高我們的推薦準確性，加快交易週期。我們還收集了代理的活動數據，並為代理建立了各種數據模型，以提高代理的潛在客戶轉換效率

我們的平台

我們的營收主要來自房屋交易和服務的手續費和佣金。自我們開始運營以來，我們經歷了實質性的增長，我們的管理團隊在執行我們的戰略方面有著良好的記錄。我們的營收從2018年的286億元人民幣增長到2019年的460億元人民幣（約合65億美元），漲幅為60.6%。在截至3月31日的2020年第一季度，我們的營收為71億元人民幣，與上年同期的82億元人民幣相比下滑12.7%，主要因為疫情導致房交易需求下降。

市場機會

根據中投公司的報告，按GTV和2019年現房和新房銷售、以及房屋租賃的成交量計算，中國擁有全球最大的住房市場。在經歷了一段明顯增長期後，市場有望進入平穩增長時代。中投公司的報告還顯示，現房交易市場將變得更加重要，年復合增長率將達到12.4%，從2019年的8.4萬億元人民幣增長到2024年的15.1萬億元人民幣。

隨著中國住房市場的供需更加平衡，預計房地產經紀服務將產生重大的市場機會。預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元人民幣增長到19.1萬億元人民幣，經紀服務的滲透率將從2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。

中投公司的報告稱，隨著房地產開發商越來越多地轉向經紀服務提供商，以更好地瞄準和轉化客戶，預計中國新房銷售經紀服務的滲透率（基於GTV）將從2019年的25.5%上升到2024年的42.5%。