何善恆在與共享辦公同行聚會時總會聊到，2016年共享辦公備受追捧時的關鍵詞是“增長和規模”，而如今卻被“回歸理性”代替， “扮演好運營者的角色，把一些花俏的東西去掉，把效率做高。”今年10月，成長九年的獨角獸公司、共享辦公鼻祖WeWork給共享辦公行業潑了一盆冷水，推遲了備受行業期待的IPO計劃，同時持續“燒錢”帶來的虧損問題也一直縈繞在其心頭，三年虧了30億美元。

軟銀創始人孫正義在最新季度財報發布會上稱，“對WeWork創始人紐曼的錯判，是自己犯的最大錯誤”。

近期，WeWork、氪空間、優客工場等頭部玩家相繼調整了管理層和運營模式，同時，氪空間也頻繁傳出關店、裁員、腐敗等消息。

這些行業的重要動向也牽動了何善恆的神經，他是WE+酷窩聯合創始人，公司成立於2015年，是中國最早一批進入共享辦公領域的公司，“一開始大部分人可能進來的原因就是因為風口，經過WeWork的事情，有大量的人才流失。”何善恆如是總結。

其實，從初期開始外界就給共享辦公品牌帶上了“二房東”的標籤。多位業內專家告訴經濟觀察報記者，直到如今很多品牌也還是沒走出“二房東”的屬性，可以說跟傳統的商務中心沒有太大差別。獨立IT分析師唐欣說：“因為本質上沒有創新，沒有太多增值，也就賺不了什麼錢，”此外，對共享辦公另一個打擊是，目前市場大環境不佳，辦公需求減少。上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華稱：“辦公樓現在的空置率有所增長了，大品牌招商還可以，小品牌就更難了。”

市場變差了

“在酒仙橋的某共享辦公品牌的辦公室每平米報價8.5元，最後成交價可以在7.5元左右，”一位北京酒仙橋商圈的房地產經紀人明顯感覺到了市場的寒冷。根據他的不完全統計，截止今年底，他在所在的商圈商業地產的空置率達到20%-30%，相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距。而共享辦公的情況會更差一些，今年11月平均空置率在50%，預計今年年底至明年春節前，空置率在60%－70%。

何善恆也感到今年“年關難過”，他說，共享辦公的住戶就是企業。“其實我們是靠企業生存，他們難過，我們也會難過，企業變少，項目就越來越少，現在我們也會考慮一些區域裡調整租金。”

“我們的空置率相對來說還算穩定，但是確實從2017年開始隨著一些文化娛樂類項目少了。共享辦公行業其實是受到數據推動的行業，今年有多少企業註銷和增加，其實也能感覺到整體市場環境的情況。”何善恆說。

一位二線城市的共享辦公品牌負責人也告訴記者，在2018年年中的時候他所在項目的入住率為100%，在去年最後一個季度，小團隊公司成批成批的死掉，致使項目入住率降低，直到現在才恢復到60%、70%左右。

根據好租發布的2018年聯合辦公市場研究報告顯示，近年來，全國聯合辦公擴張力度趨緩，滿租空間只佔12%，空置率50%以上空間達到40%，受規模擴張、行業整合、加之經濟形勢的影響，聯合辦公企業的空置率持續走高。

上述二線品牌負責人稱，他所在的園區就有八家做共享辦公的品牌，競爭力遠超其它地方。“工位普遍價格是在五百元左右，WeWork在這邊的工位超過一千元，所以入住率很尷尬，僅有10%。”

該二線品牌負責人之前曾在北京工作，他認為大城市更利於共享辦公發展，每單位平米的價值會更高一些，這也意味著相同的面積，如果能夠把利潤率提升的話，它的溢價會更多一些。“最重要的是北京的創業者多，又不像二線城市喜歡獨立空間，他們更容易接受開放式工位，付費能力又強，所以能夠留下來，靠著市場也能養活。”

2017年至2018年期間，行業併購趨勢加劇，洗牌加劇，僅優客工場在2018年進行了多次合併動作。好租報告顯示，2018年聯合辦公品牌減少40家，競爭力相對較差的企業逐漸消失或者併購，運營時間均為超過兩年。

此一時彼一時

共享辦公剛起來的時候，並不是現在這種現狀。

何善恆記得創業初期，更多的是在教育市場。他曾關注過以色列的一家全球最大的3D打印公司，希望能夠將這家公司北京辦事處招攬過來，不過何善恆用了半年時間才簽訂了合同，因為他要不斷和對方解釋，為什麼要和別人共享辦公區，也對共享辦公提了一些要求。“2014年到2016年之間，資本還是很看好我們這個行業的，也有大量的資本入駐了我們這個領域，也出現了大量不同的品牌。”何善恆說，資本推動，市場迅速擴張之後，供應量突然間就多了，為了消化這些供應量，大家也花了很大的成本，去推動各類型企業去接受共享辦公這種新型的辦公模式。

2016年10月，WeWork宣布獲得2.6億美元融資，在成立後的短短6年時間，其發展估值達169億美元，位列全球獨角獸俱樂部第7名，隨後公司加快中國市場的佈局。同時，華住的勵業公社、SOHO3Q、万科前高管打造的優客工場等也在全國迅速擴張，共享辦公市場發展逐漸壯大。

一位共享辦公品牌的高層對記者回想之前的市場，“在擴張的那段時間裡，價格戰打的還是比較厲害的，2017年最誇張的時候，比如WeWork可以直接給中介開出半年佣金來招攬租戶。那時候開發商業主可以選擇的共享辦公品牌也多，隨便一個大的開發商最起碼就有三家品牌競爭，而且基本上確定的都是關係維護很好的，同時，拿下項目的價格也貴，當時業主給我報價最高峰的價格比現在多出30%。”

“現在是每天都有業主打電話給我，問我要不要地方。”該品牌高層人士說，現在商業地產的房源相對於2017年和2018年要透明多了，客戶的選擇也更多了。在去年之前大家更依賴中介去找房子，從2018年開始共享辦公自己的廣告量增加了，客戶可以自己找到更多的房源，不再依賴中介。但是各個聯合辦公品牌之間的競爭也增加了，出現更多的價格戰等。

壓縮成本

市場不好後，一位在北京朝陽區CBD商圈共享品牌辦公選擇了搬家。其工作人員告訴記者，一開始他們在SOHO3Q是整組的單間辦公室，後來公司搬到了杭州，現在只有幾個人在北京，不需要那麼大的空間，就在附近找了價格便宜的辦公桌，配套齊全，位置方便，可以按月或者按季度繳費，想走就走，比較自由。“這里平時也會組織各種活動，幫助大家互相認識，因為大家可能會有業務往來，資源互換。”

在孫文華看來，目前共享辦公的模式基本分三種：一是相當於股東模式，也就是做孵化器，在種子期、天使期就先進入企業，然後再通過後面的融資慢慢壯大；二是相當於“二房東”模式，把物業資產從業主手中整租下來，再租給使用者，中間賺取租金差價；三是多元化模式，提供增值服務等，這也是未來的新趨勢。

所有的共享辦公都只能陪創業者走一段的路程，上述共享辦公品牌高層說，“在創業團隊比較小的時候，他們會在乎位置價格划算，但等他們拿到融資了，大部分就不願意和別人去共享一個會議室，就會出去，這很正常。”

該共享辦公品牌自己也有投項目，但這些項目現在都是投錢階段，而且這個週期太長，短期內難談收益。“我覺得最靠譜的就是空間利用率提高之後，空間的工位收入做到收支平衡，人員的工資、人員的支出在靠其他的方面去賺。共享辦公其實是有很多模式的，但其他的目前還不能夠成為一個完整的商業模式。”上述高層稱。

他進一步解釋，一般的空間利用率基本為50%左右，浪費很嚴重。假設一層共100平米，一般情況下，一個公司用這100平米的面積也就放了10個工位，做共享辦公的，就必須要把這個利用率提升，可以做到20甚至30人，多出來的就是利潤。

近期，WeWork、氪空間等頭部玩家壞消息頻出，上述高層說，“氪空間學到了WeWork的很多精髓，但是內部管理不善，導致沒有控制好成本。如果能把成本整個控制好的話，不會出現現在的問題。”

另外，在何善恆看來，共享辦公最大的價值應該是營造互相幫助，以信任為基礎的氛圍，以及為用戶創造價值，而在空間上通過技術、精細化管理、空間設計等加以輔助。