去年下半年，長租公寓呈現爆發式增長態勢，拉動了一、二線城市房租飛漲。深圳地區最高漲幅達到了30%，其他城市漲幅也達到20%之多。隨著各地的調控政策出台，今年以來不少長租公寓運營商資金鍊斷裂，頻繁出現“爆雷”，長租公寓到底經歷了什麼呢？

利潤微薄運營艱難長租公寓遇冷

近日，記者實地走訪了深圳多個長租公寓項目了解到，今年的租賃市場較為冷清。據現場工作人員介紹，目前基本上都有滿減活動，租10個月送2個月，或者是租一年免一年管理費等等。

碧桂園文商旅集團長租管理中心總經理楊鵬：往年的租金大概每年有5%左右的增長水平，但是我們今年的租金，基本上是跟去年是持平的。

謝克非是最早一批進入長租公寓市場的運營商，他告訴記者，前兩年市場上同類型的產品很少。他們的第一個項目僅56套房間，大概有700人來報名入住，根本供不應求。但這幾年隨著資本大規模進入長租公寓市場，他們獲取物業的成本急劇上升。

深圳本地智慧投資管理有限公司創始合夥人謝克非：開發商和一些業主，它們也相繼進入市場，所以導致我們整個租客需求量會變少，顧客的選擇也會比較多，競爭大了以後，租金漲幅放緩，整個市場的利潤空間大大壓縮。

地產研究機構克而瑞日前發布的《2019租賃住宅行業白皮書》顯示，國內一、二線重點城市住宅租金回報率中位數僅為2.04%，回報週期中位數近50年，遠低於辦公物業回報率4%-6%的水平。其中北上廣深四城租金回報率普遍低於2%，深圳回報週期長達60年之久。

資金困局難解 長租公寓大洗牌

長租公寓這麼短的時間就迎來了大洗牌。在記者的調查中，資金鍊斷裂是長租公寓運營機構最大的攔路虎，根據機構數據，截至5月底，今年長租公寓股權融資僅有3筆，總金額僅為去年同期的六成左右。

根據中國飯店協會的統計數據，目前國內重點城市共擁有長租公寓品牌超過2000家，公寓間數超過16萬間，房地產開發商如万科、龍湖，房地產服務商如鍊家、我愛我家等紛紛進入長租公寓市場。

另據同策房地產研究院的統計數據顯示，2018年隨著大量資金湧入，長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億元。

然而從2018下半年開始，市場出現轉折，僅去年四季度，就有超過7家企業的租賃專項債券遭到監管層叫停，總規模超過200億元。

儘管入局者眾多，微薄的利潤和艱難的營運壓力還是使得不少運營商轉換“航向”。5月14日，朗詩長租公寓因虧損而被朗詩綠色集團剝離。

數據顯示，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達到2.34億元，2018年隨著規模的擴張，虧損從0.44億元進一步擴大至1.9億元。據中商產業研究院統計，2018年，至少有9個長租公寓品牌消失。

華泰證券房地產行業首席分析師陳慎：短期之內，長租公寓確實存在運營週期長、資金沉澱大，以及利潤率比較低的問題，但是長期來看，受益於市場的增長以及整個政策的扶持，所以我們認為這個行業，未來也會慢慢形成集中提升的情況，更多向頭部房企來集中。

“無序生長”催生市場亂象長租公寓運營能力待考

隨著資本退潮，長租公寓市場暗流湧動，一些行業亂象浮出水面。為了最大化攫取利潤，一些運營機構頻頻打起“擦邊球”。記者在採訪中了解到，為了提高房屋周轉率、縮短空置時間、節省成本，一些租賃企業從收房、裝修到租客入住的周期甚至不足1個月。

深圳市民陳女士：我租的大概是10平米的房子，租金是1490元/月，在我住了大概一個月的時候，我就覺得早上起來會有點頭暈，喉嚨會有點痛，而且能夠聞到明顯的異味。

除此之外，部分長租公寓中介服務機構誤導消費者，通過第三方金融機構進行貸款，以消費者的信用風險換取其資金保障。深圳的艾女士告訴記者，自己在不知情的情況下，簽下租房貸款合同，房租不是交給房東而是交給網貸平台，如果租賃機構資金鍊斷裂，她不僅會遭遇房東強制清退，還會面臨個人信用風險。

深圳市民艾女士：那個合同只是我們正常普通的租賃合同，沒看的情況下，當你簽了這份合同，它就產生了法律效應，而這個合同，它其實是一份貸款合同。

去年十分火爆的長租公寓市場今年已經開始降溫，如何尋找多元的盈利模式發展，是諸多長租公寓運營商們一直在思考的難題。業內人士認為，隨著市場降溫，長租公寓行業的競爭將逐漸從早期的“無序生長”向精細化運營方向發生轉變。