日前，曾經爆火的長租公寓品牌YOU+公寓（以下簡稱YOU+）被傳“爆雷”，YOU+北京蘇州橋社區遭產權方強制清退。長租公寓是畢業生等新市民的立足之地。近年來，已有眾多資本爭相湧入長租公寓領域。不過，自2020年以來，長租公寓項目“爆雷”事件頻發，最終大都留下一地雞毛。

對於已深耕十年的老玩家YOU+而言，此次“爆雷”傳言是真是假？租戶能否得到妥善安置？長租公寓還是一門好生意嗎？在疫情影響下，作為承租方的YOU+公寓與產權方圍繞減租展開了一場拉鋸戰，這一訴求終將何解？

欠費1340萬元被強制清退

在寸土寸金的北京市北三環附近，從地鐵蘇州橋站北出口走100米左右，就到了本次“爆雷”疑雲的風暴眼YOU+北京蘇州橋社區。

蘇州橋社區是YOU+在北京唯一一家店。2014年，YOU+進入北京，以450萬元的租賃保證金從北京三浦教育投資有限公司（下稱“三浦教育”）手中承租該房屋，期限為2014年11月至2024年10月，入場後僅裝修費就達4000多萬元。改造後的YOU+蘇州橋社區以LOFT戶型為主，一居室租金為4500元左右，兩居室為6600元左右。

日前，有消息稱，因為欠費1340.14萬元，YOU+北京蘇州橋社區被產權方北京三浦教育強制退租。

YOU+北京蘇州橋社區。劉德炳 攝

在YOU+北京蘇州橋社區入口，中國新聞周刊注意到，三浦教育張貼了一份《致三義廟2號院全體優家租戶告知書》，其中稱，截至2022年6月18日，YOU+（北京優家）已拖欠相關費用合計約1340.14萬元，包括拖欠租金及物業費792萬元，欠付滯納金537萬元，欠付水電費10.82萬元。

三浦教育稱，今年2月、3月、4月，該公司發函要求北京優家支付租金等費用，至今未獲回應，因此決定解除租賃合同，收回租賃物業、要求北京優家立即騰房。

三浦教育在該社區的現場負責人告訴中國新聞周刊，由於北京優家已經連續數月沒有交房租，他們擔心北京優家跑路，自6月18日起，他們已經接管了這一社區。

不過，對於跑路、爆雷的傳聞，YOU+創始人劉洋予以否認。他告訴中國新聞周刊，YOU+北京蘇州橋社區連續虧損，無奈之下只能撤店，這是商業策略的一種選擇。

在此租房住的馮明向中國新聞周刊表示，他在距此不遠的中關村上班，由於交通便利，他和朋友一起在這租了一套兩居室。此次聽說了大房東北京三浦與二房東北京優家的這一糾紛，他較為擔心二房東跑路，導致他們無家可歸。

約翰也是YOU+北京蘇州橋社區的一名租戶。他是一名外國人，來北京工作五年了，目前在一家外語教育培訓機構上班。他告訴中國新聞周刊，這個小區裡有公共健身房、籃球場、小型酒吧等各種生活配套，離上班的地方也不遠，居住很便利，他在這裡已住了一年半。他也聽說了房東之間發生糾紛，不過眼下，他只能先等著，看看事態的變化。

北京市盈科律師事務所韓興謙律師向中國新聞周刊表示，針對北京優家和三浦教育之間的房屋租賃合同，如果北京優家違約，那麼產權方三浦教育有權向北京優家主張權利；但是，從《告知書》的內容看，三浦教育應知曉優家公司向終端租戶出租房屋的經營模式，因此優家公司和租戶的《房屋租賃合同》為有效合同，如果該合同中並沒有約定上游租賃合同將導致該合同解除的相關內容，三浦教育無權直接解除《房屋租賃合同》，租戶在合約期內有權要求繼續履行租賃合同，當事雙方無權要求租戶提前搬走，更無權強制收回房屋。

從事態的進展看，在三浦教育接手後，對於部分簽訂長約並已向北京優家交付租金的租戶而言，如何妥善處理其剩餘租期將成為矛盾的焦點之一。

“一旦後續大房東與二房東糾紛不斷惡化，矛盾並沒有妥善解決，租金是否能要回來，後續還能不能繼續住下去，確實挺擔心的”，馮明表示。

對此，三浦教育現場負責人告訴中國新聞周刊，近期優家方面的高層會來北京，雙方會協商處理項目的後續事宜。

低收高賣難以為繼

在長租公寓領域，YOU+已深耕十年，起步較早，一度站在了資本的風口上，堪稱時代的寵兒。

2012年6月，劉洋、劉昕聯合創辦YOU+公寓，首個公寓項目YOU+廣州鳳凰社區正式落地，一個月內即全部滿租。2013年，YOU+收到第一筆天使投資，由楊輝、張叮叮、張殿雷、李姝萱4人投資，且楊輝、張叮叮以聯合創始人的身份加入團隊。

2014年，雷軍旗下的順為資本斥資1億元，領投YOU+的A輪融資。正是在這一筆投資助力下，YOU+開始進軍北京市場，拿下了位於北京北三環的蘇州橋項目。在這一公寓開業時，雷軍還來到現場，公開表示，曾經他也是一個北漂，住過地下室，YOU+為青年人打造一個社區的理念，深深觸動了他。

這是YOU+的高光時刻之一。

隨後，YOU+在上海、深圳、杭州、成都、南京等城市相繼落子，至今已進入8個城市，斬獲20多個項目。

然而，近年來，長租公寓行業形勢急轉直下，從青客公寓到蛋殼公寓，“爆雷”現象頻發，最終大多是一地雞毛。與此同時，在順為資本官網上的投資名單裡，則沒有了YOU+的身影。

對於本次的撤店，劉洋告訴中國新聞周刊，疫情引發經營危機，重創了長租公寓行業，YOU+只能選擇關掉虧損店面，斷臂求生。

北京優家表示，自2020年以來，YOU+蘇州橋社區經營舉步維艱，累計虧損已達3500多萬元。公寓物業租金本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區全部營業收入70%以上，日積月累最終導致社區經營入不敷出。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴中國新聞周刊，從經營模式上看，YOU+實質上是集中式的“二房東”模式，靠低收高賣賺差價獲利，多因素制約房租上漲空間有限，盈利空間並不大，這意味著長租公寓的生態是較為脆弱的，一旦遇到疫情這樣的因素，出現了空置率上升，租金上漲停滯，虧損的可能性較高。

就YOU+蘇州橋社區項目，一方面，從成本來看，由於前期重新裝修成本高達4000多萬元，這一成本將分攤到後續經營年份，從而實際上拉高其經營成本，其低收高賣的模式幾乎難以為繼，經營風險將進一步提高。

另一方面，從收入來看，在疫情影響下，其客源並不穩定，導致出租率下降，與此同時，其對外出租的價格很難與一房東三浦教育租金的漲幅保持同步，整體收入將受到較大影響。

中國新聞周刊注意到，YOU+蘇州橋社區部分房源用作了北外等學校的校外宿舍，但因為疫情防控的需要，目前這部分房源已經人去樓空。此外，至少有數十間房源貼上了北京三浦教育的封條。

對此，三浦教育現場負責人告訴中國新聞周刊，這部分房源已確認無人租住，他們會暫時貼上封條，等和YOU+處理好糾紛之後，再對外出租。

最終，預期的低收高賣變成了高收低賣，疫情之下更是幾乎注定虧損。從YOU+蘇州橋社區租金來看，其一居室4500元的租金比周邊一間臥室的價格要高出500——1000元，但實際上，據租客反映，其部分一居室的租金還不到3000元。

減租拉鋸戰終將何解？

作為二房東，面對較大的租金壓力，北京優家在租金減免上與三浦教育進行了一場拉鋸戰。

北京優家表示，在2021年、2022年，曾多次致函三浦教育，請求其根據相關政策，在疫情期間減免租金及降低租金，但均未獲支持。

今年5月31日，《國務院關於印發紮實穩住經濟一攬子政策措施的通知》要求，推動階段性減免市場主體房屋租金工作，幫助服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力。

6月21日，住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部等八部門聯合發布通知規定，被列為疫情中高風險地區所在的縣級行政區域內的服務業小微企業和個體工商戶承租國有房屋的，2022年減免6個月租金，其他地區減免3個月租金。對出租人減免租金的，可減免當年房產稅、城鎮土地使用稅、以及享受優惠利率質押貸款等支持。

愛企查數據顯示，北京三浦教育的控股股東是北京東管頭投資管理公司。北京東管頭投資管理公司的股東一方是王立泉等個人，佔股61.7%，另一方是北京市丰台區東管頭農工商聯合公司，佔股38.3%。

相關資料顯示，北京東管頭投資管理公司是北京市丰台區東管頭村的村辦集體企業。2017年，時任東管頭村黨總支書記王蘊溥同時擔任北京東管頭投資管理公司董事長。

北京東管頭投資管理公司相關負責人向中國新聞周刊表示，這一糾紛已委託律師團隊處理，他個人不便答复。

上述通知中指出，非國有房屋出租人對服務業小微企業和個體工商戶減免租金的，除同等享受上述政策優惠外，鼓勵各地給予更大力度的政策優惠。

與此同時，通知中還要求，各地要結合自身實際出台或完善實施細則，確保企業和群眾反映的問題和合理訴求得到及時處置和辦理。

韓興謙表示，集體企業屬於集體經濟，性質上不屬於國有企業，本案房屋不屬於通知中的國有房屋。但三浦教育也可以選擇主動減免租金，從而獲得通知中的優惠政策。

就本次北京優家與三浦教育的糾紛而言，房租是否減免，如何減免，有其複雜性。

北京三浦教育的另一名工作人員向中國新聞周刊表示，北京優家每月收取房屋租金140萬元，這是其主要經營成本，如果減免房租，北京優家其他成本很少，那意味著利潤很大，這並不合理；另外，在目前的局面下，只收租不交租，萬一北京優家捲款跑路了怎麼辦？

劉洋表示，他們在持續跟進，後續將會有進一步的處理方案。

“關於疫情的實際影響，將成為雙方爭議的焦點，後續如果一旦進入司法環節，這將有待於法院的認定”，韓興謙認為，當前，最好的處理方式是雙方針對合同糾紛達成和解，積極尋求雙方均能接受的和解條件，否則一旦糾紛升級，很可能進一步造成多輸的局面。

（文中馮明，約翰均為化名）文/劉德炳