隨著亞馬遜公司在疫情期間的線上銷售額飆升，這家電商巨頭開始悄悄在全美買地。過去幾年，亞馬遜投入數十億美元，建立起了一個地產帝國。在得克薩斯州朗德羅克市郊外，有一塊193英畝的土地。美國一些最大開發商對它覬覦已久。這片未經開發的土地位於新興城市奧斯汀以北幾英里處，考慮到該州寬鬆的土地使用法，它幾乎可以被用於任何用途。

因此，當著名的羅賓遜家族去年將這處地產推向市場時，包括住宅建築商、私募股權巨頭黑石集團以及在全美出租倉庫的工業地產巨頭Prologis等一系列房地產公司都表現出了濃厚的興趣。但是，當去年10月中標者公佈時，它並不是一家房地產公司，而是世界上最大的電商公司：亞馬遜。

大約從三年前開始，這家總部位於西雅圖的電商巨頭開始悄悄地在南加州、得州、伊利諾伊州、佛羅里達州和灣區等美國關鍵市場尋找地產。公司文件顯示，在2020年至2022年期間，亞馬遜在北美擁有的已建成工業所用空間增加了兩倍。

亞馬遜購買的193英畝土地

房地產研究公司CoStar Group表示，亞馬遜有時會購買現有的建築，比如廢棄的呼叫中心，但它也會購買裸地，其中該公司在上述同一時期就購買了大約4000英畝的土地。知情人士稱，亞馬遜計劃將這些土地的大部分用於建設新一代高聳的履約中心，可以在人口密集地區靠近客戶的地方存放各種各樣的產品。

對於亞馬遜來說，購買土地是一個重大轉變。過去，亞馬遜依靠少數開發商來尋找地產，建造相當簡單的倉庫，然後再把它們租給公司。現在，亞馬遜越來越多地參與到開發過程中，經常與長期合作夥伴爭奪最佳地塊。

這一策略存在風險，會讓亞馬遜置身於變幻莫測的工業房地產市場。而且，亞馬遜還在疫情期間建造了過多的倉庫。隨著網購熱潮放緩，倉庫空間現在變得過大。因此，亞馬遜正在尋求轉租它不需要的空間，並放緩了倉庫的擴張。亞馬遜發言人凱利·南泰爾(Kelly Nantel)在一份聲明中稱：“像所有公司一樣，我們正在適應房地產供應變化和顧客需求所在的位置，我們也在不斷根據我們的財務狀況評估我們的做法。”

快速配送爭奪用戶

但是，亞馬遜表示，其長期房地產戰略沒有改變。該公司高管們仍致力於在合適的地點獲得土地，以實現創始人傑夫·貝佐斯(Jeff Bezos)的願景，即讓網上購物像去實體店購物一樣讓人立刻感到滿足。如果亞馬遜現在不繼續拉近與顧客的距離，它可能會永遠把這種近距離優勢讓給沃爾瑪等零售競爭對手，後者的門店距離顧客只有很短的車程。

“亞馬遜對消費者的所有這些投資也存在好的一面，”投行Cowen and Company分析師約翰·布萊克利奇(John Blackledge)表示，“當人們看到他們可以在5小時內而不是2天內買到商品時，他們會在亞馬遜上購買更多商品。”

鄰近顧客的倉庫能提升配送速度

CoStar的數據顯示，亞馬遜在過去兩年斥資至少22億美元購買那些計劃重新開發的土地或房產。CoStar表示，這一估計是保守的，因為包括得州在內的一些州不披露買價。

2020年3月，亞馬遜斥資3000萬美元，在圣迭戈和美國與墨西哥邊境之間的繁華工業區購買了63英畝土地。然後，它建造了一個130英尺(約合40米)高的最先進設施，可以處理大量產品，實現當日送達。當時，該公司大約每24小時開設一個新的物流設施，因此很少有人意識到這筆買賣代表著偏離了標準做法。

貝佐斯的轉變

亞馬遜歷來不願將資金投入房地產。知情人士稱，貝佐斯希望盡可能長時間地像創業公司一樣運營這家公司，對資金一直有其他規劃。他喜歡投資具有潛在變革意義的長期項目，例如雲計算、Alexa語音助手、建立電影工作室。

知情人士稱，貝佐斯不願購買房產的態度讓亞馬遜的一些房地產高管感到困惑，尤其是在公司成熟、需要轉變的時候。沃爾瑪等零售競爭對手在美國擁有他們的大部分門店，這讓他們擁有更多控制權以及可增值的資產。一個房地產投資組合可以被出售和租回，以幫助一個公司在不放棄土地使用的情況下度過困難時期。還有人擔心，亞馬遜在與開發商打交道有時會佔不到便宜。一旦亞馬遜簽訂長期租約，房產的價值通常會飆升。儘管支付了20年的租金，但亞馬遜經常得不到任何好處。

亞馬遜一直在努力實現當日送達，讓顧客在下單當天收到包裹，這成為了重新思考貝佐斯戰略的理想時機。該公司需要靠近客戶的工業空間，那裡的土地稀缺，競爭激烈。對於亞馬遜來說，在農村郊區的空地上架設箱子的做法已經行不通了。亞馬遜不得不把更多的產品塞進更小的城市地塊，這就要求它建造更專業、更昂貴的高層建築。大城市周邊的工業地產越來越稀缺，從聯合包裹服務公司和聯邦快遞這樣的配送公司，到食品雜貨商、連鎖餐廳和汽車經銷商，他們都在爭相購買。儘管疫情相關需求推動了建設熱潮，但工業空間的空置率仍處於歷史最低水平的3.4%。

買地的風險

購買土地是有風險的，開發它更是如此，因為亞馬遜本身必須與當地的官僚機構和政客談判。但據熟悉該戰略的人士透露，高管們覺得他們別無選擇，因為新一代的履約中心比目前散佈在全國各地的40英尺(約合12米)高的箱子要復雜好幾個數量級。

新的履約中心可能有100英尺(約合30米)高或更高，配備了最先進的自動化設備，需要大量電力。倉庫開發商通常會避免那些過於昂貴和專業化的項目，尤其是當擁有100年曆史的磚砌倉庫在合適的位置仍能獲得溢價的時候。為一個簡單的倉庫找到一個新租戶是很容易的，但是要想把一個根據亞馬遜嚴格規格為其量身打造的設施再租出去，那就難多了。

亞馬遜開發的多層履約中心

這些新設施的建造成本高達普通倉庫的兩倍，後者目前的建造成本約為每平方英尺200美元。因此，除了專注於盈利的開發商外，亞馬遜正在尋求新一類投資者為其擴張提供資金。USAA房地產公司、軟銀集團旗下Fortress Investment Group LLC和GLP Capital Partners LP等投資公司都有興趣為亞馬遜的擴張融資，它們的交易更類似於公司債券，而不是租賃協議。

與擔心樓盤能否吸引下一個租戶的開發商不同，這些投資者更關注借款人的信譽度。商業房地產顧問、Validus Capital董事埃里克·弗蘭克爾(Eric Frankel)表示，他們通常也願意接受亞馬遜在大約20年的時間裡支付較低的回報，因為房地產可以幫助其他投資的利潤避稅。“這些新倉庫非常專業，更像是製造設施，”他表示， “所以亞馬遜需要尋找不同的融資合作夥伴。”

開發商成對手

亞馬遜並非每次都能贏得競標。知情人士稱，該公司沒有買到好事達公司位於芝加哥郊區的總部，以及邁阿密附近一塊100英畝的土地，這些土地被工業房地產公司買下。但是，亞馬遜的優勢經常足以顛覆它與一些公司之間的長期關係，這些公司突然發現自己在與一個財力雄厚的對手爭奪最好的地塊。據知情人士透露，亞馬遜仍將向開發商支付監督倉庫建設的費用，但費用僅為500萬美元左右，這與開發商將空置土地改造成全新設施、然後出租給亞馬遜獲得的至多5000萬美元利潤相比，微不足道。

對於開發商來說，亞馬遜的新策略使得他們與該公司打交道變得更加複雜。知情人士稱，許多開發商不願把他們希望收購，然後再租給亞馬遜的土地展示給這家電商巨頭，擔心亞馬遜會決定嘗試買下這塊土地。一位熟悉亞馬遜戰略的人士說，在亞馬遜考慮其他戰略(包括自己購買和開發地塊)的同時，該公司突然叫停了一些交易。據開發商和經紀人透露，在過去一年裡，亞馬遜放棄了數十個擬議中的配送中心。

“人們都很生氣，”一名與亞馬遜有業務往來的房地產開發商說，他最近的一筆交易告吹了，“他們這是把幫助他們走到今天這一步的伙伴一腳踢開了。”亞馬遜否認與開發商的關係惡化，並表示公司需要他們作為合作夥伴，就像開發商需要亞馬遜一樣。

騎虎難下

現在的問題是，亞馬遜將如何讓繁榮時期的戰略適應當前的經濟狀況。在線銷售增長正在放緩，利率正在上升，一些分析師預計未來幾個月將出現衰退。知情人士稱，該公司已經將計劃在未來幾年新建的多層倉庫數量從多達40個減少到約10個。“我們的計劃正在繼續演變，我們無法確認未來的建造或開工。”亞馬遜發言人南泰爾表示。

知情人士稱，亞馬遜高管們還在討論是出售部分他們目前不需要的房地產，還是等到需求再次回升的時候再出售。那些贊成保留所有地產的人認為，出售的成本會更高，而且未來可能難以獲得同樣的空間。這場爭論將如何解決，在一定程度上取決於亞馬遜CEO安迪·賈西(Andy Jassy)選擇誰來接替零售和物流主管戴夫·克拉克(Dave Clark)。克拉克最近宣布離職，將執掌物流創業公司Flexport。克拉克的繼任者將不得不權衡，在消費者開始削減支出的時候投資於更快的交貨速度所面臨的風險。

亞馬遜去年秋天在朗德羅克買下的那處193英畝的地塊，就同時代表了它所面臨的潛在希望和危險。一方面，在奧斯汀附近建造新一代倉庫將使該公司能夠滿足一個在未來幾年快速增長的地區的需求；另一方面，如果經濟衰退成為現實，在線銷售增長繼續放緩，亞馬遜可能會發現自己被一塊昂貴的土地困住了。

亞馬遜似乎已經在對沖風險。亞馬遜正在加快建設新設施的步伐，舉辦社區會議以爭取當地居民的支持，併計劃在今年夏天啟動許可證申請程序。然後，在5月19日，亞馬遜的一名經濟發展經理告訴市政府官員，該公司將無限期擱置該項目。

“正如我們在最近的財報中提到的，顧客需求模式已經穩定，這為更好地匹配我們的產能和需求提供了機會，”亞馬遜經濟發展經理傑西卡·布魯(Jessica Breaux)在一封電子郵件中寫道，“當這個設施的時間表更明確時，我們將重新與城市和鄰近社區接觸。”