2020年，對於大批背井離鄉到大城市打拼的年輕人來說，可能是有些不太友好的一年。在新冠疫情的衝擊下，他們或因為公司調整而喪失工作機會被迫返鄉，亦有可能因為長租公寓爆雷而流離失所。年初“長租公寓第一股”青客公寓爆雷，年底曾經“行業第二”的蛋殼公寓破產，兩家頭部長租公寓企業先後倒下，加之數不清的中小品牌消失，讓這個一度風光無限的行業迅速跌入谷底。

有人為此損失了錢財，有人甚至付出了生命。

2021年，長租公寓前路依然迷茫而艱難。在“高收低租”“租金貸”等模式無以為繼的背景下，長租公寓如何走下去成為了行業需要思考的問題。房東東公寓學院創始人全靂認為，長租公寓行業會進入穩步發展階段，增速會下降很多，但這個行業不會消亡，消亡的只是企業，未來在中央的賦能下，長租的盈利模式依然可期待。

頭部企業也爆雷

2015年，中央經濟工作會議首次提出“建立購租並舉的住房制度”“發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”，頂層定調讓租賃市場有了蓬勃發展的土壤，長租公寓隨即進入爆發期，各種品牌如雨後春筍般湧現。2015年，自如、蛋殼、紅璞公寓完成融資。次年，万科、旭輝、龍湖、朗詩等房企高調宣布進軍長租公寓。

但崛起得快，隕落得也快。2018年8月宣布進入破產清算的鼎家點燃了長租公寓的第一個“雷”，此後，爆雷案例就沒有一刻消停過，樂伽、喔客、中擇房產、安閒居、城璞、巢客、友客、嵐越等叫得上名或叫不上名的長租公寓接連倒閉或跑路。

天眼查發布的《房地產行業企業數據報告(2020)》顯示，截至2020年10月底，全國已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的15%。另外，全國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

短短五年時間，長租公寓經歷了冰火兩重天。而新冠疫情衝擊之下的2020年，稱得上是第二個轉折點，本已千瘡百孔的長租公寓再遭致命一擊，即便是頭部企業亦開始爆雷。

2020年2月開始，赴美上市不足五個月的青客公寓在上海、杭州、南京多地傳出因拖欠房東租金，導致租客面臨斷水斷電斷網，甚至被趕出公寓的消息。隨後4月，市場再傳出青客公寓約5000間房源被建融家園接手。

蛋殼公寓更甚。在摘下“2020年紐交所第一支中概股”光環的同時，蛋殼公寓負面消息不斷，1月起被曝一邊強制房東免租，一邊照常向租客收租，此​​後陷入“拖欠房東租金，租客被趕”的戲碼。目前，蛋殼公寓APP上已經下架了所有房源。

青客公寓旗下房源超過10萬間，蛋殼公寓更是多達40萬間，兩大頭部長租公寓品牌先後“爆雷”給行業帶來的衝擊不言而喻。而那些有倖存下來的，日子也並不好過。

此前擴張迅猛的自如也放緩了腳步。一位自如員工向時代財經透露，由於剩餘房源量多，自如今年以來基本沒有新收房源，即使有業主想放租也不收。“那些找上門的房東大部分都是他們自己了解後主動想跟自如簽約，不是自如找的他們。”

業主、租客信心盡失

2018年8月至今，逾百家爆雷的長租公寓中，僅有少數幾家公開了安置方案，更多的是找不到接盤方，最終損失由租客和房東自行消化。

一位曾經在2019年6月租住安閒居旗下寓知音公寓的租客向時代財經透露，其當時入住不到兩天就被安閒居以“房子消防沒弄好”為由勸離了所租房源，此後沒再入住過。至今，其繳納的萬元租金貸仍未返還。“對方沒有給任何還錢的承諾，我們也找不到安閒居的人。”

租住在廣州蛋殼的陳平（化名）在正式爆雷前，已經遭遇多次斷網情況，最終無奈被房東趕走。所幸的是，他沒有使用租金貸，不用面臨沒房住還要付租金的處境，但3000多元的押金大概率是返還無期了。

而提供房源的房東們，同樣深受其害，那些無法按時收到租金的業主要么驅趕租客及時止損，要么就只能與租客一起承擔損失。

吳欣（化名）在深圳與兩個室友合租一間蛋殼公寓，爆雷發生後，深圳市政府出面發文禁止業主驅趕租客，吳欣和室友沒被掃地出門，並接受了房東的協商方案。沒有使用租金貸的吳欣在與蛋殼解約後，以每月便宜200塊租金的條件與房東重新簽訂了租房合同。

而吳欣另外兩個室友使用租金貸一下子支付了一年房租，目前租約尚有半年到期，最終協商結果是，前三個月無需再給房東交房租，後三個月若與房東續約則需要與房東重新簽訂，相當於房東和租客各自承擔了三個月的租金損失。

要幫蛋殼收拾攤子的還有為其提供租金貸的微眾銀行。2020年12月4日，微眾銀行發公告稱，蛋殼租金貸客戶退租後，與微眾銀行簽署協議，將退租後蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用於抵償客戶在微眾銀行的貸款，然後微眾銀行結清該筆貸款。即蛋殼租金貸客戶不繼續還貸，仍能結清貸款。

作為受害的兩方，無論是房東還是租客，對整個長租公寓行業都失去了信心。陳平斬釘截鐵地表示以後租房不會再考慮長租公寓了。離開蛋殼公寓之後，陳平在樓下的門店通過中介重新找房，在他看來這樣更方便省心。

北京一位將房子託管給自如的房東則表示，經歷過此前自如強迫減租以及大量長租公寓爆雷事件之後，他不會再把房子交給長租公寓品牌運營商。“當初找自如是為了省心，但以後還是收回來自己管理，對長租公寓沒什麼信心了。”

長租公寓何去何從？

接連爆雷的長租公寓，牽扯著成千上萬人的利益，由此引起各地爆發大規模維權，甚至出現極端案例。為防止住房矛盾進一步激化，各地政府相繼出台了相關監管政策。

“租金貸”“高收低租”“長收短付”等是導致很多品牌長租公寓資金鍊斷裂並最終走向消亡的重要原因。繼各地政府出面協調爆雷長租公寓及發文警示租客後，“租金貸”“高收低租”“長收短付”等經營模式開始受到嚴格監管。

2019年年底，住建部等六部門聯合發文，要明確加強採取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，並要求住房租賃企業租金收入中，住房租金貸金額佔比不得超過30%。2020年11月開始，包括深圳、重慶、成都、杭州、西安等城市先後跟進出台相關政策。

曾經各大品牌長租公寓通過“租金貸”“高收低租”“長收短付”等模式實現規模快速擴張，如今隨著該等“套路”被禁，勢必對長租公寓的未來發展造成影響。

“接下來長租公寓行業會進入穩步發展階段，增速會下降很多。”全靂表示，長租公寓本來是一個現金流飢渴，融資渠道有限的行業，租金貸叫停後沒有了融資支持，擴張自然慢下來。

在品牌長租公寓擴張放緩的時候，全靂表示，未來租賃型住宅的數量會增加。

據時代財經了解，在去年12月的中央經濟工作會議上，租房問題被重點提及。會議提出要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。

與此同時，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。

12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議中又再次強調，2021年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。

“租賃房源增加有渠道了，如果各方面成本可控，管理長度合適，那麼，長租的盈利模式還是可期待的。”全靂表示。

深圳市公寓租賃行業協會會長、深圳小旦諮詢有限公司董事長甘偉亦認為，中央要求大力發展租賃住房，已經把租房問題上升到民生層面了，接下來長租公寓這個行業肯定還有很大發展空間。

甘偉分析，未來租賃行業將分為兩部分，一個是建設租賃住房的增量市場，另一個就是存量市場，前者佔20%，後者佔80%。增量市場涉及到拿地、開發的重資產環節，甘偉認為，接下來首先會是越秀地產、珠江實業、廣州城投、深圳人才安居集團等國營企業參與其中，慢慢會有更多開發商加入。

時代財經獲悉，以上海城方租賃住房運營管理有限公司、杭州寧巢公寓運營管理有限公司、深圳人才安居集團、南京東南公寓管理有限公司為代表的地方租賃住房國有企業已經在逐漸成長，它們被稱為“國家隊”。

在自主拓店經營之外，“國家隊”還與不少業內品牌長租公寓合作，如東南公寓與万科泊寓、魔方公寓組建合資公司；深圳人才安居集團2017年與万科成立平台公司，安居人才用房將由泊寓統一運營管理。

經過這一輪洗牌之後，經不起市場考驗的已經倒下了，而那些真正有運營實力的品牌長租公寓在挖掘80%的存量市場之餘，還可以分羹那20%的增量市場。

文／黃銀橋