隨著長租公寓爆雷事件不斷上演，“租金貸”模式也受到了拷問。11月以來，成都、西安、重慶、深圳等地相繼發文規範租賃市場。25日，武漢市住房保障和房屋管理局網站發布《關於進一步加強住房租賃行業監督管理的緊急通知》。據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開報導中陷入資金鍊斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業多達107家，其中，今年“爆雷”的企業佔比近四成。

疫情對經濟的衝擊催化了長租公寓爆雷，今年上半年，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，企業現金流普遍吃緊。而讓長租公寓深陷旋渦的正是長租公寓普遍採用的“租金貸”模式。

11月26日，時代財經採訪的多位專家均認為，下一步監管貸後租金流向、防止租金挪用將成管理重點。有專家建議，業務主管部門和金融機構設置一個租金專用賬戶，加強監管“專款專用”，對長租公寓運營商進行分類管理，防止其披著合法外衣從事違法違規行為。

租金貸形成了可加槓桿的資金池 

所謂租金貸就是長租公寓讓租客向金融機構借貸，一次性付清半年到整年的房租，隨後公司將這筆資金用於每月向房主交租和擴大經營，租客轉而向金融機構每月還款，實現租客緩解了租金壓力，業主保證了租金收入，長租企業則增大了資金池這樣一種“一舉三得”的經營模式。

國內一民營銀行數金總部首席研究員李悅對時代財經介紹，在租金貸最火爆的時候，國有行（建設銀行等）、股份行（浦發銀行等）、城商行（上海銀行等）、民營銀行（微眾銀行、華瑞銀行等）都紛紛涉足。

除了銀行提供的租金貸，中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼對時代財經介紹，個人住房租賃市場還有另外兩類信貸產品：一類是長租公寓託管機構聯合第三方機構推出的住房租賃信貸產品；另一類是中小房產中介機構的“租金貸”。如一些中小房產中介機構夥同網貸平台，在未經租客同意情況下，誘騙租客簽訂借貸協議。雖然租客也需簽訂租房合同和借款合同，但一般情況下租客並未意識到借款合同的存在。該模式下，表面上租客按月付租金，實際上是每月向網貸平台還貸。

董希淼指出，這種“租金貸”還存在中介機構非法侵占他人財物等隱患。若中介機構將資金挪作他用，風險進一步加大。

根據蛋殼的招股書，蛋殼上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金貸，該比例最高時超9成。可見，租金貸這一為便利租房場景各方的“多贏”金融產品被市場追捧，如今，隨著長租公寓爆雷事件的不斷上演，“租金貸”模式也受到了拷問。李悅指出，本身“租金貸”的產品設計，就存在房租和融資的期限錯配問題。

李悅分析，租客多是簽署一年期（甚至更長）合約，但交租方式多為押三付一、押二付一、押二付二等，而銀行多根據租房合同期限，一次性將租金發放至長租公寓平台，但公寓平台仍然按照與租客、房東簽署的租房合同，年度內分月支付房租，這就導致銀行貸款有相當一部分存留在長租公寓平台。在銀行沒有採取其他措施的情況下，長租公寓平台就會利用這部分資金繼續收房、出租，形成槓桿。

據統計，長租公寓每出租一間房子，則會有年租金75%-90%的資金沉澱在公司賬戶上，理論上的槓桿倍數為4-5倍。因此，在物業和社區經濟分析師黃昇看來，長租公寓的租金貸模式本質就是一種滾雪球的“龐氏騙局”，一旦出現資金鍊斷裂就會爆雷。

而一位不願意透露姓名的國內中型長租公寓平台聯合創始人對時代財經表示，不能一概而論地否定租金貸，而是需要控制好租金貸的比例。

這位創始人以麵包店年卡作比喻，長租公寓運營方動用租金貸加槓桿，就像麵包店鼓勵客人開年卡。“長租公寓用來收房擴張，麵包店把資金用來買麵粉做成麵包。但麵包可能賣不掉就砸在手裡，同理，長租公寓由於收房價格過高導致定價高，加上市場供需波動以及本身產品競爭力等因素，就會有無法及時租掉而造成資金鍊斷裂的風險。”

在這位創始人看來，一些大型長租公寓平台爆雷，主要是沒有控制好風險，盲目收房擴張所導致。

監管貸後租金流向將成管理重點

11月以來，已有成都、西安、重慶等地相繼發文規範租賃市場。25日，武漢市房管局發布了《關於進一步加強住房租賃行業監督管理的緊急通知》。

地方金融監管管理專家武建強告訴時代財經，目前多地地方政府組建了聯合工作整治小組，由住建局牽頭，相關部門配合，摸查轄區內長租公寓中介機構開展租金貸業務的情況，以及涉及租金貸規模。

“租金貸對中低收入消費者來說，有很大的需求，尤其是在大城市。但那些頻頻跑路的企業把行業的環境破壞了，相信把失聯、跑路、違規經營的長租公寓運營商清理之後，未來會規範發展起來。”武建強認為，未來應該不會完全禁止租金貸，會在存量的基礎上進行整頓，使之規範化。

租金貸涉及放貸機構、長租公寓平台以及租客三方。事實上，自2018年長租公寓“租金貸”頻繁爆雷以來，多省市就已開展租金貸業務的監管。

2018年9月30日，上海市金融服務辦公室發布相關文件，要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務。2018年10月19日，浙江省出台了《關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》第三條提到，嚴格規範“租金貸”業務。

針對普遍存在的長租公寓平台採用貼息、誘導甚至貸款綁定租房等方式推動客戶申請租房貸問題，今年9月，住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》，明確提出租金貸“三不得”，“即住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。”

租金貸“三不得”的規定相當於隔離住房租賃企業與租金貸發生關聯。但《住房租賃條例（徵求意見稿）》中並沒有對涉及租金貸中，銀行與房租中介、銀行與租客的關係作出規定。

銀保監會某監管分局四級調研員李鳳文對時代財經表示，銀行機構要加強對合作的房屋租賃企業資質審查，了解企業經營情況以及獲得租金貸之後資金的流向，判斷是否存在經營風險。“避免房屋租賃企業在資本金不足的情況下，借助租金貸滾雪球式膨脹，形成’小馬拉大車’，最終導致資金鍊斷裂。”

同時，銀行不能盲目且無限度的提供租金貸，應在貸款業務劃出一定比例，防止貸款集中度風險。李鳳文進一步指出，要加強對借款人償還能力的審查，防止向超過自身收入水平和還款能力的借款人發放租金貸，避免發生還貸風險。

“最重要的一點，就是要嚴格貸款用途審查和貸後管理，跟踪貸款的流向，防止借款人與房屋出租企業合夥套取貸款，挪用於購房。”

關於如何防止住房租賃企業將租金挪作他用，去年底，住建部等六部門發布新規：“住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。”在李悅看來，這意味著，長租公寓前期利用槓桿，迅速作大規模實現上市的打法不再可能。

黃昇建議，業務主管部門和金融機構設置一個租金專用賬戶，加強監管，專款專用。對此武建強也表示認同，“加強租金賬戶監管，實時監控資金流向，這樣就可以發現哪些平台是規範的，哪些是不規範的，也可以在這個基礎上執行白名單或黑名單制度，對長租公寓運營商進行分類管理，防止其披著合法外衣從事違法違規行為。”

文／余思毅