租房被騙，可能是社畜們最後的一道防線了。受疫情影響，今年以來，有關蛋殼公寓出現問題的各種消息越來越多。2 月初，蛋殼公寓由於“強制”房東們免租，卻不給租戶免租的消息，引發輿論質疑。隨後，深圳市發生蛋殼公寓業主討要租金聚眾維權事件。

6 月18 日，蛋殼公寓發佈公告，稱CEO 高靖正在接受當地政府有關部門的調查，並宣布任命聯合創始人、董事和總裁崔岩擔任代理CEO。

蛋殼公寓解釋稱，高靖所涉調查與之前其參與的個人商業投資有關，與蛋殼公寓無關。但南方周末在8 月發布報導稱，高靖被調查一事疑似涉及到國有資產問題。

10 月14 日，蛋殼公寓“破產跑路”的消息登上了微博熱搜榜。當日晚些時候，蛋殼官方回應稱，此乃部分合作方因糾紛而採取過激行為，散佈虛假言論。

11 月6 日，據中國執行信息公開網顯示，蛋殼公寓關聯公司紫梧桐（北京）資產管理有限公司又添2 條被執行人信息，執行標的超520 萬元。

11 月9 日，蛋殼公寓被央視曝光深陷流動性危機。

11 月16 日下午，蛋殼公寓在微博發文稱：沒有破產，也不會跑路，請不要信謠傳謠。

但上市不到一年，蛋殼公寓已經一地雞毛了。

風口上的蛋殼公寓

那麼，蛋殼公寓是如何走到今天這一步的？

2015 年起，蛋殼公寓打著“互聯網+金融+房地產”的旗號亮相，迅速得到了資本的青睞。

蛋殼公寓的創始人兼CEO高靖可謂是互聯網行業中的老手。

2005 年從北京交通大學畢業之後，他先後任職於百姓網、百度、好樂買、糯米網等多家互聯網公司。或許是這些過往的經歷，讓蛋殼公寓的融資也相對來說更為容易。

2015 年，高靖獲得他在糯米網的老領導沈博陽的一筆天使投資，緊接著蛋殼公寓成功融資數千萬人民幣。

2017 年，蛋殼公寓A+輪融資過億；

2019 年，蛋殼公寓更是獲得老虎基金、螞蟻金服等5 億美元加持；

僅僅4 年，蛋殼覆蓋了13 個城市，手中的房源已達40.7 萬個，足足翻了166 倍。

資本青睞，擴張速度快，讓蛋殼公寓嚐到了長租公寓的甜頭。2020 年1 月17 日，蛋殼公寓登陸紐交所，成為2020 年紐交所第一中概股。

但事實上，蛋殼公寓的發展看起來順風順水，實則一直在燒錢。

根據蛋殼公寓發布的財報顯示，2017 年，蛋殼公寓營收6.57 億元，淨虧損2.72 億元；2018 年，蛋殼公寓營收26.75 億元，虧損13.7 億元；2019 年營收71.29 億元，虧損34.47 億元；2020 年第一季度虧損12.31 億元。

累計虧損63.2 億元。截至2020 年一季度，蛋殼現金及現金等價物為8.26 億元，但總負債達90.27 億元，資產負債率高達97.06%。

造成虧損一個原因是蛋殼瘋狂的擴張規模。

數據顯示，2017 年到2019 年，蛋殼公寓運營房間數暴漲了近30 倍。

為了爭奪市場份額，蛋殼瘋狂補貼用戶，做廣告營銷，推進後續服務……

據蛋殼招股書，平均下來每一套新增房源的成本，需要12-20 個月後才能收回。

2020 年，新冠疫情影響下，整個市場租金普降，蛋殼的客單價也繼續下滑。蛋殼招股書中風險提示章寫到，因為對未來房租上漲持樂觀態度，公司與房東們普遍簽了4-6 年長約，鎖定了成本價格，如果未來市場價格下滑，存在租金差為負的風險。

同時，租金貸的模式也為蛋殼公寓的長期虧損填了一把火。

所謂租金貸，即租客通過貸款租房。合同簽訂後，金融平台就會一次性將租客合同期內的所有租金支付給公寓方。反過來，租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平台進行還款。

在這個過程中，公寓方一方面提前拿到了租客合同期內的所有房租，另一方面又仍然按月給房東結款。而這中間由於時間差出現的資金沉澱，也就成了公寓可以自由支配現金。

通過這樣的方式，長租公寓獲得了更低成本的資金來源用於市場擴張，但同時，風險也隨之而至。

一方面，長租公寓通過租金貸獲得的資金實際上是長租公寓在未來需要支付給房東的租金。所以當公寓將這筆錢用作市場擴張時，公寓就必須保證新開發房源的入住率。因為只有這樣，公寓方才能用新租客預付的租金來支付之前應當付給房東的房租。

所以在這種情況下，一旦市場出現波動，例如擴張不順利，入住率不及預期、或者有突然有大量租客退房等情況出現，長租公寓就會面臨資金鍊斷裂的風險。

據《21世紀經濟報導》，某自如項目負責人曾提出，分散式長租公寓只有做到95% 入住率，才能實現穩定的現金流。

而觀察蛋殼公寓2019 年第一季度到2020 年第一季度入住率的情況，均未超過95 %，可見虧損也是意料之中了。

而另一方面，由於資金缺乏監管，還會有一些長租公寓並不會將資金用作市場擴張，反而是為了追求更高投資回報率將資金投入到股市或者其他資本市場，而這樣做，也進一步增加了資金虧損的風險。

為了搶占市場，蛋殼這波把風險轉嫁給租客和房東的操作，也真是有點不講武德了。

另外，自今年8 月以來，北京、廣州、深圳等多地的蛋殼公寓出現了斷網情況，租戶聯繫管家保修，卻被取消了維修訂單。蛋殼公寓因為出現退款過慢、無故斷網等原因，遭到了大量租戶投訴。

這個自稱最懂年輕人、“給在外打拼的年輕人一個溫暖的家”的蛋殼公寓，在年輕人群體中，逐漸失去了口碑。

與此同時，蛋殼的暴雷除了長期的擴張燒錢以及租金貸的模式弊端外，蛋殼自身也在預示著危機。

今年6 月，高靖被帶走調查後，蛋殼公寓主要負責供應鏈採購的副總裁江強在7 月離職。

此前，蛋殼公寓曾宣布，紀綱因個人原因，已於2020 年6 月14 日辭去蛋殼公寓董事一職。紀綱為螞蟻金服集團副總裁、戰略投資部負責人，也是螞蟻金服投資蛋殼公寓的關鍵人物。

10 月20 日，蛋殼公寓首席運營官（COO）顧國棟被曝離職。

CEO 被調查，董事會換血，這些都讓本不穩定的蛋殼公寓“雪上加霜”。

但說到底，“盈利難”並非商業模式上的漏洞。最根本的癥結，在於非理性的商業態度。

為了擴張而擴張，等待他們的，就只有被用戶、投資者拋棄的結局。

長租公寓是一門“壞生意”嗎？

但蛋殼公寓不是第一個暴雷的長租公寓，也不是最後一個。

根據《財經》雜誌的統計發現，僅今年下半年，暴雷的長租公寓企業就多達24 家。

暴雷的原因也和蛋殼公寓如出一轍，資金壓力、房源成本、盈利問題始終是困擾這個行業的根本問題。

但長租公寓作為剛需，存在著廣闊的前景。

據Fastdata 極數《 2019 年中國長租公寓行業發展報告》顯示，2018 年末，中國流動人口數量達2.41億，截至2019 年底，一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元。隨著租房消費升級，長租公寓App 滲透率不斷上升，截至2019 年10 月，長租公寓App 整體活躍用戶規模超220 萬。與龐大的市場需求相比，當前長租公寓行業仍處於在“爬坡期”，前景依然廣闊。

另外，政策也在給予長租公寓以扶持，《住房租賃條例（徵求意見稿）》提出，應給予住房租賃企業一定的金融政策支持，可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠。

可以預見，未來長租公寓依舊是一個剛需市場，只是，湧入長租公寓市場的玩家們依然要思考如何在盈利和市場佔有率之間做平衡。