近期，長租公寓再現“跑路潮”、“爆倉潮”。據廣州市房地產租賃協會統計，今年以來“爆雷”的長租公寓達26家，剛剛過去的8月，全國有15家公寓倒閉。就目前的形勢來看，2019年開啟的長租公寓“爆雷”的至暗時刻，一時半會還結束不了。此前，被描繪的美好至極的“租房升級”，在疫情后被打回原形。

據貝殼研究院統計，2020年下半年新就業大學生，超過40%的可承受月租金在2000元以下，近70%大學生接受合租。在廣州，疫情后很多租客退掉租金高的套租房，選擇“合租”，甚至退到城中村去了。

今年上半年，前10大品牌長租公寓新開店僅93家，新開店率為8.2%，而這個數字在去年超過70%。一旦規模降下來了，長租公寓講給投資人的故事，即“做大規模、贏者通吃”，其可信度就下降了。同時，杭州、西安等城市紛紛祭出租賃新政，要求租金和押金全部納入監管專戶，這不啻於掐住了長租公寓生存模式的七寸——“高收低租”（支付房東的租金，高於收取租客的租金）、“長收短付”（收取租客租金周期比付給房東房款的周期要長）。

一個“80後”創業者說，“疫情最嚴重時都沒倒下，現在卻倒下了”。他的困惑和他的臉龐一樣的稚嫩，背後反映的卻是長租公寓最致命的缺陷。長租公寓的創業者們，有一些共性，比如青年才俊、創業領域摸爬滾打、浸淫多年，懂得怎麼給資本“講故事”的套路。問題是，他們根本不懂住房租賃的規律，心底也不知道租賃該怎麼經營，只知道這是資本和政策風口。

確實，住房租賃是風口，否則也不會寫入國家文件。問題是，此風口非彼風口（資本市場眼裡的風口）。衣食住行，四大領域嫁接互聯網，都會誕生出“獨角獸”，比如穿衣有淘寶、唯品會，吃飯有美團、餓了麼，出行有滴滴等。這麼看，貌似只有住的領域還未浮現出獨角獸。前景是何等誘人，這也驅使資本前赴後繼地砸巨資湧進來，但現實遠比資本想像得骨感。

租賃需求剛性，客單價（月租金）較高，但長租市場容量不能這麼算。因為，租金與收入高度關聯，租房的多數是收入不高的新市民。長租公寓雨後春筍之前，多渠道供應早已形成，比如城中村、企業宿捨一直是珠三角最主要的租賃房源，“房東-業主”之間散租也由來已久、靈活便利。“90後”等對租的品質有要求，但市場規模不大，長租公寓只是一個“小眾產品”。

目前，熱點城市的“散租”回報率只有2%~3%，而長租公寓還要將裝修、管理等成本搭進去，自然很難賺錢。筆者認識一些苦苦堅持的租賃企業，他們靠尋覓廢棄酒店或商業裙樓，源頭上降低成本，再搭配不同價位產品，提高出租率、人房比（單個員工管理的房間數）來賺錢的。甚至，有一些是靠偷稅漏稅回補利潤的，這與資本市場的打法可謂風馬牛。

近年來，很多城市一下湧現出幾百家長租企業，未來很多要倒下了。苦苦堅持的，也不是沒機會，但必須要拋棄資本的發財夢、拋棄“唯快不破”的打法，彎下腰來研究，租客需要什麼樣的服務，然後去做水滴石穿、久久為功的瑣碎事，贏得客戶信賴，再慢慢擴展店面。

當然，各地管理部門要在規劃調整（工改、商辦改）、消防驗收、融資上，將國家的扶持政策落地，不能推諉扯皮。長租公寓的困難與高成本、融資難也有關。最後，近期爆出的“跑路”者，連創業者都算不上，是赤裸裸的詐騙行為。總的來看，一個典型的民生行業，底線卻不斷被“踐踏”，長租公寓之殤，反映整個行業已偏離了租住的本源，亟待全面革新。

（作者李宇嘉系廣東省住房政策研究中心首席研究員）