長租公寓頻頻暴雷之際，我國住房租賃領域終於有望迎來首部條例性文件。9月7日，住房和城鄉建設部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。條例共八章66條，明確表示嚴控長租領域“高進低出”、“租金貸”等現象，規範住房租賃合同網簽備案，穩定各地租金水平。

作者：孫夢凡

“《條例》從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行規範、約束，能有效規範市場秩序，推動租賃市場監管制度化。”貝殼研究院高級分析師黃卉認為。

在中原地產首席分析師張大偉看來，建立租購併舉的住房制度，發展住房租賃市場，是房地產長效調控政策之一。鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，可減少非理性購房需求，避免房地產市場大起大落。

規範引導租賃市場

在我國住房租賃行業，中介機構發布假房源、壟斷房源等違規經營問題層出不窮，加上租房備案率低，統籌管理極為困難。為規範市場秩序，此前多地已落地相關細則，包括中介機構亂象專項整治、鼓勵登記備案等。

但黃卉認為，隨著我國住房租賃行業快速發展，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管，行業也出現長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響租客和房東權益。

“租賃市場越來越重要，租賃調控也越來越迫切，最近幾年特別是長租公寓跑路，環境污染等問題頻繁出現，迫切需要租賃管理條例出台。”張大偉同樣表示。

《條例》首先對市場主體屬性進行明確。住房租賃企業指將自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供給承租人居住，並與後者簽訂住房租賃合同，向其收取租金的企業。房地產經紀機構只能收取住房租賃服務項目的相關費用。

《條例》表示，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案；住房租賃企業租賃住房或房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。

因我國住房租賃登記備案製度起步較晚，各城市普遍面臨數據缺乏的問題。“過去租賃市場在備案方面幾乎空白，此次明確各類租賃合同都必須備案，有助於促進租賃市場健康發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

《條例》還明確，住房租賃企業及其從業人員不得發布虛假房源信息；隱瞞住房租賃的重要信息；以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當手段，誘騙或者迫使當事人接受服務；洩露或者不當使用客戶信息。

同時，房地產經紀機構在住房租賃經紀活動中不得收取任何未予列明的費用。租賃期間屆滿，出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取佣金等費用。

“此前針對住房租賃企業的法律法規較少，未按照住房租賃經營行業的特點和規律進行監管。”黃卉認為，《條例》明確針對住房租賃企業和房地產經紀機構的經營行為，能進一步規範和引導市場主體合法經營，引導行業健康發展。

嚴打長租公寓亂象

針對亂象叢生的長租公寓市場，《條例》對“租金貸”給予充分約束，住房租賃企業不得在住房租賃合同中包含租金貸相關內容，更不得以隱瞞、欺騙、強迫、租金優惠等方式要求或誘導承租人使用住房租金貸款。

《條例》還指出，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期等經營行為的，房產管理等部門應將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

早在2015年起，中央多部門便出台政策加快培育住房租賃市場，2017年廣東首次提出“租購同權”，而後全國多地試點住房租賃制度，長租公寓迎來長足發展，房企、中介、酒店集團等紛紛搶占市場。

但近年來，長租公寓行業亂象顯現，企業不規範使用租金貸、不符合盈利邏輯的“高收低租”運作方式浮出水面，藉此積蓄資金池擴張蘊藏極大隱患，一些暴雷企業大多存在這種情況，背後的金融風險不容小覷。

“此次政策對長租公寓暴雷事件給予關注，其中對“高進低出”和“長收短付”等內容給予重點關注。”嚴躍進認為，類似規定有較積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀上會減少長租公寓暴雷的風險。

目前，中國租房市場需求量依然龐大，但供需兩端的高效匹配問題亟待解決。克而瑞預計，中國房租租賃市場規模在2020年或將達1.90萬億元，2025年將達3.01萬億，但全國市場機構化佔比僅約5%。

為支持相關市場主體經營發展，《條例》明確，支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信託基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。

穩定租金預期

發展住房租賃市場，是我國構建房地產市場健康發展長效機制的核心內容之一。2019年，中央出台的相關政策仍以支持、鼓勵租賃市場發展為主，年底中央經濟工作會議更是表明將“大力發展租賃住房”。

此次《條例》明確，設區的市級以上地方人民政府應當結合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。

與此同時，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布製度，定期公佈不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。

嚴躍進認為，這體現了政府對租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”概念；租金公示制度將加快建立，後續各個區域和不同住房都會公佈相關租金信息；租金監管制度將加快建立， “穩租金”成為“穩房價、穩地價、穩預期”後的第四個“穩”。

黃卉還表示，《條例》明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發展，對住房租賃企業帶來利好。同時明確對於違法違規市場主體的懲戒措施，利於推動市場良性進化。