“這邊檔口已經租滿了。”明通化妝品市場招商處的林經理對《華夏時報》記者說。曼哈美妝廣場招商處的徐先生表示，“裡面的檔口已經沒有了，現在只剩下臨街的兩個鋪子。”與美妝城形成鮮明對比的是，同樣位於華強北商圈的賽格電子市場空鋪較多。“現在可以送兩個月免租期。”賽格電子市場的商舖管理員對《華夏時報》記者說。

記者走訪了解到，同樣面積的商舖，電子城的租金要比美妝城低30%左右。華強北商圈正在經歷一場從電子數碼轉型為美妝的業態“變革”，業態轉變後，似乎找到了新的活力。

面對電子城與美妝城巨大的租金差異，中山大學金融地產教育中心主任汪力對《華夏時報》記者表示：“能夠承受的租金範圍和這個行業的利潤是直接相關聯的，任何一個行業，在還沒有成熟之前都存在一個暴利階段，而目前美妝這個行業就不是那麼規範和成熟。”

電子城轉型為美妝城後一鋪難求

近年來，華強北商圈的多個電子數碼商城為了尋求新的生存路徑紛紛轉型為美妝城，近日《華夏時報》記者走訪了華強北商圈，發現美妝城租金較高，一鋪難求，電子城則面臨招租難的現象。兩邊狀態呈“冰火兩重天”。

當記者以租戶的身份致電明通化妝品市場（下稱“明通”），招商處林經理對《華夏時報》記者說：“這邊檔口已經租滿了。”一個小時之後，林經理髮來消息，表示b區二樓有一個13平的商舖，租金18000元/月。記者來到現場，看到林先生說的那個商舖位於明通化妝品市場的一個角落，位置一般。

“兩三萬你是租不到這個店舖的。”美瑞（化名）所在的商舖位於明通a區一樓進口處，算是比較好的位置。正在找貨的她頭也沒抬地對《華夏時報》記者說。她還表示，自己以前經常出國代購，但是因為疫情的影響，不能出國，她才來到自己朋友的店鋪工作。

晚上8點左右，明通美妝城人流湧動，前來拿貨的人提著黑色塑料袋或拖著行李箱，邊走邊看手裡的拿貨清單，很少有人駐足閒談。本來就不寬的通道上運貨的推車來來往往，“堵車”的現象時有發生。

晚上8點明通美妝市場b區。張慧敏攝

明通化妝品市場屬於深圳明香控股集團有限公司，記者在其官網看到，2017年初，明香集團瞄準國內巨大化妝品內需市場，調整明通數碼通信市場經營業態，轉型國際化妝品市場。

明通是比較早從數碼通信市場轉為國際美妝的商城，此後多個電子數碼市場都開始向美妝市場轉型。記者在多個商城的外部廣告牌上都看到了電子產品市場向美妝城轉變的影子。

多家商城從電子數碼城轉型美妝城。張慧敏攝

記者從正在轉型中的曼哈廣場看到，其三四層依舊是電子產品售賣和維修的市場，一二層則已經變成了用玻璃隔開的美妝商舖。嶄新的美妝廣場人還不是很多，許多商舖都堆放著貨箱，有的商舖正在往貨架上擺放各種美妝產品準備開業。“裡面的檔口已經沒有了，現在只剩下臨街的兩個鋪子。”曼哈美妝廣場招商處的徐先生對《華夏時報》記者說。

電子市場招租難

與明通的熱鬧比起來，堅守電子市場的華強電子世界和賽格電子市場顯得有些冷清。下午4點左右，賽格電子市場內，記者看到來往的顧客並不多，有一個店鋪聚集了幾個人在玩撲克牌。

賽格電子市場門口。張慧敏攝

同樣是13平的商舖，賽格電子市場的租金比明通低很多，均價為9000元/月。“現在可以送兩個月免租期。”賽格電子市場的商舖管理員對《華夏時報》記者說。他還表示，因為疫情減租是在2月份和3月份，現在的免租期不屬於疫情期間的優惠。

記者還撥打了賽格通訊市場寶華大廈和龍勝配件市場商舖管理處的電話，他們均表示，靠近角落位置的商舖租金為3000多元/月，位置比較好的位置租金為5000-7000元/月。

賽格電子市場的空鋪。張慧敏攝

姍妹（化名）在賽格電子市場5樓一個銷售移動硬盤的櫃檯幫老闆看店，她對《華夏時報》記者表示：“自己沒趕上好時候，從2017年來到這里工作，生意一直不怎麼好，工作比較無聊。”她還表示櫃檯裡的儲存卡和網上旗艦店裡的沒什麼區別，如果批發的話，價格會稍微便宜一點。

“因為我們大部分的商戶都有電子產品出口的業務，近年來外貿行業受到國際形勢影響，再加上今年疫情，收入和前幾年比起來存在下滑的趨勢。”深圳賽格股份有限公司的證券事務代表石先生對《華夏時報》記者說。他還表示商舖空租的現像在華強北電子外貿普遍存在。

“電子市場一鋪難求的時候是在10年前，現在電子市場的現狀和其他實體經濟是一樣的，受到電商衝擊與消費升級的影響，實體商業與電商共存是整個行業的問題。 ”石先生對《華夏時報》記者說。

深圳賽格股份有限公司（下稱：“深賽格”）財報顯示，2019年度，華強北區域商業物業行業間同質化，競爭激烈，區域內商業經營出現一定分化，小部分商業物業在四季度呈現出空置率上升的變化。對此，深賽格表示，為提升出租率，各商業物業均在調整運營策略，品牌化、優化服務質量及提升購物體驗是主要的轉變方向。

為生存而轉型

“明通美妝和賽格電子市場代表了華強北兩個時代的核心產業轉變，電子周邊產品已經不再是消費級市場的寵兒，電商尤其是直播帶貨等多種線上模式催生線下產業的轉型和變革。”戴德梁行深圳商業地產部主管及董事宋潔對《華夏時報》記者說。

對於華強北商圈的轉型，宋潔表示，這是商家為了生存，順應市場的無奈之舉，明智之舉，這種轉型有利於激活市場的多樣性。同時，她也表示，爆發式增長會促進經濟發展，但是市場容量有限，也需要適量控制美妝市場的野蠻生長。

對於美妝城和電子城租金的巨大差距，汪力對《華夏時報》記者說：“租金範圍和這個行業的利潤是直接相關聯的。”他表示，電子數碼產品這個行業無論是分銷渠道還是整個購買市場與以前已經截然不同，越來越規範透明的市場導致電子產品利潤空間變小。

“現在的電子產品越來越品牌化，有很多品牌的展示店和專賣店，而且通過網絡購買電子數碼產品非常便利。原來有很多組裝的電腦是需要各種配件的，但是現在組裝的電腦比較少，而且隨著人們生活水平的提高，連維修電子產品的人都比較少，所以這種電子零件的批發市場規模也就會慢慢收窄。”汪力對《華夏時報》記者說。

“反觀美妝，現在這個行業還不是那麼規範和成熟，任何一個行業，在還沒有成熟之前都存在一個暴利階段。”汪力表示，這種高利潤是不可持續的，但是租金不會在短期內降下來。