尚未完全從疫情影響中恢復的蛋殼公寓，再次迎來了艱難時刻。蛋殼公寓於6月18日盤前披露，公司聯合創始人、CEO高靖被地方政府部門調查，由聯合創始人、總裁崔岩擔任代理CEO。消息一出，蛋殼公寓當即迎來股價大跌，一度觸發熔斷。擔憂的不只是投資者，眾多蛋殼業主和租客也在社交平台上表示，希望不要影響到正常的租住。

成立於2015年的蛋殼公寓，五年就實現了IPO。但高速擴張背後是種種隱憂，自2017年以來，該公司連年虧損，累計超過60億元。疫情和調查風波之後，蛋殼的未來之路不會平坦。

CEO被調查原因成謎

對於CEO高靖被調查一事，蛋殼公寓在公告中表示，是因創立蛋殼公寓之前參與的商業投資被地方政府部門調查，暫時無法行使公司管理職責。但公告並未披露具體的調查機構和事項​​。

蛋殼公寓方面向新浪科技表示，一切以公告信息為準。官方稱高靖所涉調查與蛋殼公寓無關，公司各項業務和經營活動一切正常。

但該消息引發了投資者和租客的擔憂。蛋殼公寓股價連續兩個交易日下跌，同時租客也擔心是否會影響到公司經營和租客利益。“到底發生了什麼？我才租的蛋殼的房子，希望不要影響到租客呀。”一位租客焦慮道。

蛋殼公寓近期出現多起訴訟

新浪科技發現，蛋殼公寓經營主體紫梧桐（北京）資產管理有限公司以及旗下多個子公司，近期出現了十餘起司法訴訟，主要以房屋租賃合同糾紛為主。而高靖正是蛋殼公寓經營主體以及子公司的法定代表人。

不過蛋殼公寓方面聲稱調查原因是創立蛋殼公寓之前參與的商業投資。資料顯示，在創立蛋殼公寓之前，高靖曾在百姓網、百度、好樂買、糯米網任職。

在糯米網期間，高靖結識了當時的糯米網CEO、目前的蛋殼公寓執行董事長沈博陽。實際上，蛋殼公寓早期的核心團隊其實就是糯米網的骨幹員工。沈博陽曾在接受新浪科技採訪時表示，雖然高靖創立蛋殼公寓時他並不看好長租公寓模式，但他還是為了投人而投了蛋殼，“相比模式我更看重的是蛋殼公寓創始人高靖這個人。”

蛋殼公寓投資人、愉悅資本創始及執行合夥人劉二海也曾提到，當初投資蛋殼公寓時也很糾結，但愉悅資本投資的途虎養車CEO陳敏曾是高靖老同事，陳敏評價“高靖非常能幹，很多方面都非常優秀”，這個評價也給了劉二海很大的信心。

曾被眾多老同事和投資人給與高度評價的高靖，究竟為何被調查目前仍未有十分明顯的線索。

此外，新浪科技查詢工商資料發現，在蛋殼公寓創立前，高靖還曾在三家企業擔任職務。第一家為2013年1月成立的北京橙色陽光科技有限公司，高靖曾擔任股東和法定代表人；第二家為2013年10月成立的綠櫻桃（北京）科技有限公司，高靖曾擔任監事；第三家為2014年11月成立的伊里斯（北京）科技有限公司，高靖曾是股東。該公司經營著一個名為眾易盟的自媒體交易平台，其官網展示的服務客戶包括百度等企業。

高速擴張連年虧損

高靖創立蛋殼公寓後，在天使投資人沈博陽的支持下，得以快速發展。

2016年，國家有一些關於長租的政策出台，長租公寓開始迎來利好。而到2017年年中沈博陽從領英離開時，長租市場已經變成了中國互聯網創業的新風口。沈博陽也決定親自下場，擔任蛋殼公寓執行董事長，負責戰略和資本事宜。愉悅資本創始及執行合夥人劉二海投資蛋殼公寓就是因為沈博陽的推薦。

沈博陽曾在接受新浪科技採訪時表示，蛋殼公寓在房源上有月度目標、季度目標、年度目標。他希望蛋殼公寓在未來三年內（從2018年算起）房源能超過100萬間，而當時只有8萬間。“作為一家創業公司，當你做的事變成風口時，必須要拼命高速發展，甚至短期內犧牲投資人的利益，我們寧願多虧錢，依然要追求發展速度。”

蛋殼公寓歷年房源數量

2015年年底，成立一年的蛋殼公寓的房源數量只有2000多間；2016年年底達到12000間；2017年年底做到7萬間；2018年全年房源為23.6萬；2019年全年同比增長85.4%至43.8萬套；2020年一季度，這一數據下降至41.5萬套。

不過長租公寓是一個投入極大巨大的行業。蛋殼公寓的模式是，先拿出資金從業主手中籤到房源，再通過對房源進行裝修改造，最終出租給租客。整個產業鏈條中，存在著高昂的收房成本和裝修成本，同時還要維持一定的高出租率。

蛋殼公寓歷年財務狀況

高速擴張之下，蛋殼公寓連年虧損。其招股書和財報數據顯示，蛋殼公寓2017年、2018年和2019年，營收分別為6.57億元，26.75億元和71.29億元；淨利潤方面，2017年、2018年和2019年淨虧損分別為2.72億、13.70億元和34.37億元。

今年第一季度，蛋殼公寓營收19.40億元，同比增長62.5%；淨虧損12.34億元，而去年同期為8.16億元，虧損幅度進一步擴大。蛋殼公寓今年一個季度的虧損額已經接近2018年全年。

按照沈博陽的想法，大多數長租公寓是靠租金差獲取利潤，而蛋殼模式未來更大的想像空間不是租金差價，而是增值服務。比如蛋殼公寓內所有家具都是自由設計師設計並通過自有生產線生產，蛋殼未來可以對外輸出家裝能力；他甚至設想，蛋殼未來還可以向用戶賣租房的保險，包括其它金融相關的服務等。“等蛋殼有了100萬間房子，有150萬個租客每天花超過10個小時待在蛋殼的房間、睡在蛋殼的床上時，未來增值服務的想像空間巨大。”

不過蛋殼在狂奔的同時，也遭遇了今年初爆發的疫情挑戰。

當時的疫情之下，租客無法返回租住地，要求蛋殼給與免租；而蛋殼也因為疫情期間大量房源空置、租賃人口銳減、違約情況加重等狀況，一度面臨著生存問題。為了緩解資金壓力，蛋殼曾強制要求業主給與蛋殼免租，但引發了業主強烈反彈。

最終蛋殼給與了租客和業主各自的免租方案，雖然問題一定程度上得到解決，但蛋殼的資金狀況並未完全破解。

從2019年底和今年一季度的房源數據來看，今年一季度蛋殼公寓的房源數量縮減了2.3萬間。其中有業主主動解約，也有一部分是蛋殼方面主動解約了一些拿房成本過高的房源。蛋殼在2019年年報中披露，由於提前終止與部分業主簽訂的租約，導致相關收入損失約8200萬元。

蛋殼公寓遭供應商催債

另外新浪科技了解到，蛋殼公寓有分公司已經遭遇了資金困境。一家蛋殼公寓裝修供應商表示，深圳蛋殼公寓已經拖欠房屋裝修款長達11個月，導致工人生活困難。該供應商稱，將對所裝修的蛋殼房屋進行鎖門清客。

實際上，也有蛋殼公寓租客在社交媒體上表示，向蛋殼公寓方面交了房租卻無法居住，業主因為蛋殼公寓未按時支付房租款而要收房。

投訴不斷租金貸是解藥還是毒藥？

在消費者投訴平台黑貓投訴上，有不少用戶對蛋殼公寓的投訴案例，包括退押金、服務體系、租金貸等問題。

其中，租金貸可能是包括蛋殼公寓在內的長租公寓企業，最頭疼和糾結的問題。

一方面，由於長租公寓企業前期拿房和裝修成本高啟，因此需要多種融資手段來籌集資金。租金貸就是其中一種相對容易操作的手段，長租公寓企業將與第三方金融企業合作的租金貸包裝為押一付一的房租支付方式，相比正常的季付和年付，這對租客是巨大的吸引。如果租客選擇租金貸的方式，那第三方金融企業會一次性的將一年租金直接打給長租公寓企業，而租客每月需要向第三方金融企業支付租金。

這些租金對於長租公寓企業來說，是快速擴張規模的重要資金來源。隨著選擇租金貸的租客越來越多，長租公寓企業的資金和房源也會越來越多。

不過這種高槓桿的發展模式也蘊藏著巨大的風險。近幾年來，長租公寓行業已經出現多起因為高速擴張和巨額虧損而倒閉的案例，在租金貸模式之下，一旦長租公寓企業資金和經營出現問題，租客的利益根本難以得到保障。

一位青客公寓維權者就表示，他在青客公寓簽約租金貸方式之後，青客公寓因為經營問題未向業主支付房租，業主就要趕走租客，而租客如果每月不繼續按時還款就會影響到個人的徵信。“目前青客的業務員和經理都聯繫不上，這種就是租房界的P2P！”他激動地說。

前我愛我家副總裁胡景暉就曾炮轟長租公寓。他表示，如果市場上各大機構仍然不理性地發展下去，大批長租公寓將迎來死亡。一旦大規模的長租公寓資金鍊出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸，後果比P2P爆雷更為嚴重。

實際上，2019年12月，住房和城鄉建設部等6部門就聯合印發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明確提出住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30 %，超過比例的應當於2022年底前調整到位。

根據蛋殼公寓2019年年報披露的數據，其2017、2018和2019年選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，仍然遠高於30%的監管紅線。

結語：

在今年1月份的IPO現場，蛋殼公寓CEO高靖在致辭中表示，上市之後的蛋殼能做的還有很多，將始終不忘初心，繼續深耕住房租賃市場，通過精細化運營，將服務做到極致。

目前，高靖為何被調查，又是否會影響到蛋殼公寓後續的發展，還有待事件進一步水落石出。新上任的代理CEO崔岩+蛋殼公寓執行董事長沈博陽，又能否順利讓蛋殼渡過目前的難關，仍是未知數。

疫情的衝擊仍在繼續，擺在蛋殼、青客等這類長租公寓企業面前的是，是時候重新評估擴張速度和企業生存盈利之間的平衡了。