一直以來，長租公寓風波不斷，疫情之下，風波不僅沒平息，反而愈演愈烈。前段時間，一些長租公寓陷入租金“剪刀差”風波，一邊說因為疫情“最多要房東三個月免租”，另一邊卻“給租客定向免租僅一個月”，遭致房東和租客兩邊聲討。

風波不僅於此，《IT時報》記者發現，疫情期間長租行業“租金貸”矛盾愈發明顯，租客退了房卻拿不回押金和房租，或者“租金貸”難以解綁等等。

疫情只是催化劑，長租公寓行業的亂像一直以來沒有根治，是因為近年來不惜成本瘋狂擴張所致。

01

難以撤回的“租金貸”

“我相當於多交了兩個月的房租。”上海青客公寓租客李芳（化名）告訴記者。

1月1日，李芳和往常一樣支付當月租金，但她還款的對像不是青客公寓，而是第三方金融機構華瑞銀行。

在李芳看來，“租金貸”是優惠的選擇。她算了一筆賬，平台打九折，再加上贈予的水電券，每個月可以便宜二三百元。

1月6日，李芳通知青客公寓業務人員自己將於月底退房，根據青客方面規定，退租要提前20天告知。當天，李芳在青客公寓App上就收到成功退房的提示。

“走的是正常流程，管家方面說當月就可以償還剩餘租金貸，押金和房租20個工作日退還。”李芳表示。

但是，等了一個月，李芳並沒有等到青客方面的退房結算。更讓她焦慮的是，1月底銀行方面向她發來還款賬單，也就是說，她和華瑞銀行的租金貸業務並沒有解除。

既然已經不租公寓了，李芳認為自己沒有理由再支付貸款。“從1月30日起，我多次聯繫業務員和客服人員詢問原因，對方要么不給回复，要么就讓我等著。”直到最後的還款日，青客依然沒有處理她的訴求。

李芳不得不償還銀行貸款，因為一旦逾期付款，會影響到個人徵信。到了3月初，李芳和華瑞銀行的借貸關係才正式解除。

李芳希望青客方面能夠盡快返還被扣留的兩個月貸款和押金，金額總共約4500元。但結果讓她失望，“給客服打電話得到的永遠是標準的回答：我們已經記錄下問題，專業人員會在稍後給您回電。客服和房管員一直在’踢皮球’。”

李芳認為，這筆錢不應該由她承擔，為此她在黑貓投訴平台反映了自己的遭遇。

近一個月，黑貓投訴平台上有不少用戶反映，自己遭遇了類似的問題。

95後女孩王華（化名）也陷入租金貸困擾，2月23日，她收到青客方面發來的房東合同到期的消息。

“我和青客籤的是兩年合約，3月並不是合約到期時間。”

王華表示，“青客要求我另外支付3月份的房租才給予解除租金貸，但是過了半個月，青客仍未辦理解除租金貸業務，我還要繼續償還第三方金融機構的租金貸。”

而且，王華並沒有收到青客方面返還的押金和違約金。

記者撥打了青客售前服務電話，對方表示“退房之後，貸款合同也會終止。如果涉及到逾期租金貸，青客會有相應的補償措施。”

02

“解綁難”實為資金鍊緊繃

對於青客、自如等長租公寓來說，其盈利來源主要靠物業租入和租出的差價，長租公寓以低價向房東拿房，扮演的其實是二房東的角色。

重資產、燒錢、回報週期長且回報率低都成為長租公寓盈利難的原因。因此，長租公寓行業催生了“租金貸”。

“租金貸”的模式是，公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把一年的租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

長租公寓通過引入第三方金融機構加快了資金回籠的速度，進而實現新房源的拓展；

對於租客來說，押一付一的形式可以減輕租金壓力。只要長租公寓企業保持足夠增速以及穩定的出租率保持周轉，就能獲得源源不斷的現金流進行擴張。

所以，長租公寓行業對“租金貸”的融資方式頗為青睞。

蛋殼公寓招股書中顯示，2017年、2018年和2019年1-9月，蛋殼公寓共有91.3%、75.8%和67.9%的用戶使用了租金貸。

青客最新的財報也顯示，截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機構合作，其中包括華瑞銀行、網商銀行等民營銀行，貸款年利率在4.35%到8.60%之間。有65.4%的租金系使用租金貸支付，有16.5%的租客正在申請租金貸。

雖然如此，當長租公寓行業的資金鍊緊張的問題並未得到解決，相關數據顯示，2019年53家長租公寓出現經營問題，其中資金鍊斷裂及跑路的共有45家。這次疫情的發生，更讓長租公寓行業資金吃緊。

房屋租賃市場帶有明顯的周期性。以往，受春節返鄉等因素影響，每年11月份到次年1月份是租房市場淡季，從2月返工到4月份，租房市場則迎來小陽春。

但今年受疫情防控需求和返工延遲現象的影響，長租公寓的空置率顯著提升。

“多地不讓租客返程導致的大面積退租，以及銀行不續貸的財務危機是當下長租公寓面臨的壓力。”魔方公寓CEO柳佳在接受媒體採訪時表示。

上海漢盛律師事務所高級合夥人李旻認為，租戶應謹慎對待合同中涉及的貸款協議。

“長租公寓並不為租客與第三方金融機構的借款提供擔保，實際上，租金貸的簽訂意味著債務的轉移，而債務關係的變更主要依賴長租公寓和第三方金融機構是否達成合意。如果沒有，那債務的責任人依舊是租客。”