繼去年11月青客公寓登陸納斯達克後，蛋殼公寓也於17日正式掛牌紐交所，成為第二家上市的中國長租公寓企業。不過與上市潮相伴隨的是，長租公寓行業仍舊面臨著一些亟需解決的問題：合規、盈利、服務等。青客公寓上市後，股價已從此前的發行價17美元跌至目前的12美元左右，市值縮水近30%。

“一家公司並不代表著全行業的水平，蛋殼應該上市，用數據改變大家的一些看法。”蛋殼公寓投資方、愉悅資本創始及執行合夥人劉二海向新浪科技表示。

不過蛋殼上市首日股價也出現一定波動，蛋殼能否走出行業陰霾，仍需拭目以待。

運營房間5年增長178倍定下100萬間目標

蛋殼公寓成立於2015年初，當時長租公寓正值風口，之後便開啟了快速擴張之路。蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾在接受新浪科技採訪時表示，作為一家創業公司，當做的事變成風口時，必須要拼命高速發展。“甚至短期之內犧牲投資人的利益，我們可能多虧一點錢，但我依然要發展速度。”

2015年年底，成立一年的蛋殼公寓的房源數量為2000多間，2016年年底達到了12000間，2017年年底做到了7萬間，2018年初達到了8萬間。而招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海等13地市場，共運營406746間房間。蛋殼方面稱，與成立的第一年相比，運營的房間數量增長了178倍。

雖然每年都保持著高速增長，但沈博陽在2018年初給蛋殼定下了三年內房間數量達到100萬間的規模。作為對比的是，另一家長租公寓企業自如已在2019年底宣布房間數超過100萬間。

“我認為規模還是重要的，因為規模上不去，什麼都分攤不下去，廣告肯定分攤不下去，服務也分攤不下去，也沒法建立服務體系。”劉二海向新浪科技說道。不過他坦言，作為投資人，並沒有要求蛋殼在房間數量上一定超越自如，但“至少規模要相當”。

為了擴大規模，蛋殼也採取了擴張業務線和併購的方式。

2018年11月，蛋殼公寓新推出了築夢公寓，主要提供面向藍領群體的員工宿舍；2019年1月，蛋殼公寓以2億美元（包含現金和債務）全資戰略收購長租公寓運營商愛上租。交易完成後，蛋殼公寓管理房間數量達到接近40萬間。

而劉二海認為，蛋殼公寓快速擴張背後，與自研的智能數據系統的支撐也分不開。“有了這個智能數據系統之後，就可以了解整個城市房價的分配，以及可能出租出去的價格。有了這些數據，在拿房的時候你就敢於去拿，也知道差價會是怎樣的情況。 ”

如何破解服務、租金貸等行業難題？

快速擴張的同時，長租公寓行業也面臨著服務、合規等一系列問題，這也是青客公寓、蛋殼公寓、自如等玩家需要共同面對的問題。

此前，自如就被曝出多起甲醛門事件，相關服務投訴也是層出不窮。劉二海表示，蛋殼的經驗就是建立內部監控體系。首先是在採購和施工的環節，不能使用甲醛超標的材料；其次是施工之後進行甲醛處理；最後是裝修完成之後，達到規定的空置時間。“事前、事中和事後的環節都要注意，因為這是長期生意，不是簡單的買賣就結束了，租客要在房間住很長時間。租客也在覺醒，甚至自帶儀器檢測，我覺得也欺騙不了誰。”

在17日的上市現場，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖也在致辭中表示，上市之後的蛋殼能做的還有很多，將始終不忘初心，繼續深耕住房租賃市場，通過精細化運營，將服務做到極致。

在服務質量問題之外，長租公寓行業也面臨著政策方面的壓力。

2019年12月，住房和城鄉建設部等6部門聯合印發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明確提出各地方指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶；住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。

租金和押金的透明化，以及30%的租金貸紅線，無疑將進一步加大長租公寓企業的資金壓力。根據蛋殼公寓招股書披露的數據，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓上使用租金貸的租客佔比分別為91.3%、75.8%和67.9%，仍舊遠高於30%的紅線。

劉二海則認為，該政策的出台有利於長租公寓行業回歸正常的理性發展軌道。“過快的擴張實際上是有害的”，劉二海說，一些初創長租公寓企業擴張早期缺乏經驗，管理水平也跟不上，過快發展很容易導致崩盤。“這個政策實際上更加促進了頭部品牌長租公寓的發展。”

能否走出虧損陰霾？

由於存在著高昂的收房成本、裝修成本，投入大、持續虧損，一直是籠罩在長租公寓行業玩家們頭頂的陰影。

此前上市的青客公寓財務數據顯示，2017年和2018年，青客公寓的營業收入為5.23億元和8.90億元。淨虧損分別為2.45億元和5億元；截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的營收為8.98億元，淨虧損則為3.73億元。

蛋殼公寓雖然在房間規模、出租率、續租率等指標上要好於青客公寓，但也持續處於虧損的處境。其招股書顯示，蛋殼公寓2017年、2018年和2019年前9個月，營收分別為6.57億元，26.75億元和50億元；淨利潤方面，2017年、2018年和2019年前9個月淨虧損分別為2.72億、13.70億元和25.16億元。

劉二海坦言，由於行情在發生變化，二級市場包括成長期投資都對虧損更加敏感，過去求發展而現在是求盈利。“蛋殼公寓確實需要在當期盈利與長期發展之間作出平衡”，劉二海說，“對於蛋殼來說，我從不懷疑它的盈利性，但外界可能會對現金流是否健康提出質疑。至少我沒有看到蛋殼在現金流上出現問題。”

在他看來，蛋殼公寓的盈利模式是清晰的，一是租金差，包括分散式公寓和藍領公寓，未來藍領公寓的空間會更大；二是增值服務，比如電子門鎖，網絡，電力，保洁等；三是達到一定規模，還有流量的生意可做。

“從長租公寓能否賺錢這件事來看，應該是沒有懷疑的，肯定是個賺錢的生意。”劉二海向新浪科技說道。不過他也指出，上市之後的蛋殼需要在速度和盈利之間做好平衡，並把服務質量放在首位。

至於蛋殼上市後的股價漲跌，他坦言並不特別在意，“我們還是長線的投資人，沒想著短期炒一把就賺點錢。蛋殼的股票我們短期也不會賣，漲跌點沒什麼太大的關係。最終還是要看企業未來的成長和數據。”

新浪科技張俊