樂伽公寓通過微博發出公告：公司因經營不善，無力履行合同，無法償還客戶欠款，目前已經停止經營，關閉所有業務。而就在這則公告發布20多天前的7月14日，樂伽方面還曾闢謠說，“樂伽公寓跑路”的消息不實，公司處於正常的運營狀態。

在樂伽公寓總部所在地江蘇南京，當地政府已組織相關機構，為陷入合同糾紛的租客和房東進行調解。近日，我們的記者也趕往江蘇南京，對此事進行了調查。

按年收租、按季支付，樂伽公寓4倍槓桿擴張“爆雷”

1、女租客：接受不了啊一下讓我虧七八千塊錢。

男房東：那我虧了我找誰啊？

女租客：你租給樂伽的，你找樂伽去啊？

男房東：那你要這樣講沒辦法和解。

2、男租客：房東跟房客兩個受害者在這邊談談什麼談？有什麼好談的？

女租客：我們倆怎麼談？他沒有拿到錢（租金） 我也沒有拿到錢（退款）

在南京市鼓樓區、由政府設立的一個調解點，記者見到了正在爭執的房東和租客。8月7日樂伽方面宣布無力償還欠款後，房東要求把房屋收回止損，但已經交了全年租金的租客不願搬走，於是就發生了剛剛這一幕。記者在調查中了解到：樂伽的租客基本上都是年付租金，但樂伽卻是按季度甚至是按月向房東支付租金。

江蘇南京樂伽公寓租客陸先生：支付了一年的房租，加上一個月的押金，還有半個月的轉租費，一共花了15500元。在7月底的時候，房東敲了我的房門，他告訴我，沒有收到樂伽的租金，他們租金是一個月一付。

隨後，記者多次嘗試聯繫樂伽公寓的高管人員，但電話始終未能接通，樂伽公寓的總部也已經人去樓空。記者在調查中了解到，註冊資本為100萬元的樂伽公寓，股東實際繳納資本僅為15.3萬元。樂伽公寓在宣傳簡介中稱，其在南京、蘇州、杭州、成都等多個城市已擁有超過10萬多所房源，管理的房屋資產已達1000億元以上。

對此，專家分析稱，樂伽公寓的擴張本質上是一種金融加槓桿行為，也就是說：樂伽向租客收取一年租金並向房東支付一個季度的租金後，還可以再向三套房源的房東各支付一個季度的租金，而這三套房源如果順利租出去，就能再收取三套房屋全年的租金，就這樣，通過收付租金的“時間差”，樂伽可以迅速擴大規模。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼：按年收、按季付這樣槓桿率是四倍，然後說按年收、按月付槓桿率基本上就放大到十倍以上，一旦流動性出現一點點問題，那麼它就會出現經營的危機，倒閉。

樂伽公寓“甩鍋” 房東租客進退兩難

在8月7日的聲明中，樂伽方面表示：不再履行已經簽訂的房屋租賃合同，同意房東、房客解除與公司簽訂的合同。但這樣的表態，房東和租客都不能接受。

今年7月以來，“樂伽公寓經營異常，疑似爆雷”的消息就不斷曝出，由於樂伽方面履約的進度不同，房東和租客之間的爭議不斷。

江蘇南京樂伽公寓租客韋女士：他（房東）就講他（房東）肯定不願意等多等一天他（房東）就多損失一天，然後反正就是讓我走，或者你也不想搬走也行，那我就想辦法斷水斷電，你自己看著辦。

江蘇南京樂伽公寓租客劉先生：樂伽違約了房東的那部分合同，我和樂伽的合同是要繼續履行的，然後我也是有權利一直住到租期結束，並且房東還是要返還我一個月的押金的。

在一份樂伽公寓與房東簽訂的合同中，記者看到，合同寫明：在租賃期內，房東不得收回房屋，如果房屋權益發生法律糾紛，由房東承擔全部責任。房東則表示：自己也是受害者。

江蘇南京樂伽公寓房東李女士：到底能不能追究樂伽的一個責任，還是說我們自己協商去解決後面租金的問題，然後保留去追究樂伽公司責任的一個權利。

目前，樂伽公寓的主體南京樂伽商業管理有限公司及其分支機構已經因房屋租賃合同糾紛遭到起訴。雖然已有部分租客和房東達成調解協議，雙方各自承擔50%的損失，但大部分租客和房東，都不接受這樣的方案。

樂伽公寓“高進低出”經營模式存嚴重缺陷

租客們表示，選擇樂伽的原因是因為樂伽的租金相對較低，而房東也覺得樂伽開出的條件比較優惠，樂伽究竟是怎樣的一種運營模式呢？

江蘇南京樂伽公寓租客劉先生：房子都比我愛我家那邊（其他中介公司）要低100到200元。是差不多和房東直接談的價格是相似的。

劉先生和樂伽公寓之間簽訂的合同顯示：每月租金為2250元，但這套房屋，樂伽公寓每月卻向房東支付租金2600元，高價收房、低價出租，這正是樂伽公寓在公告中所說的“高進低出”經營模式。對於房東來說，樂伽也開出了更加優惠的“空置期”條件。

江蘇南京樂伽公寓房東李女士：第一套房它（樂伽公寓）要了45天的空置期，但自如它的要求比較高，好像是三個月的空置期

記者：就是說它們（樂伽公寓）給的條件比其他的長租公寓要優惠很多？

江蘇南京樂伽公寓房東李女士：可以這麼說。

通過雙向優惠的方式，樂伽迅速獲得了市場，然而“高進低出”的同時，也意味著每出租一套房，樂伽每月就要損失數百元。而正是通過“長收短付”的模式，樂伽獲得了填補資金漏洞的時間。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼：短時間內，那麼它只要資金有進有出，它能維持一個暫時的平衡；那麼從長遠看；這種中間有差價全部由它自己承擔，如果沒有別的更多的盈利來源，就很容易出現資金鍊斷裂的問題。

2018年以來，樂伽公寓在蘇州、杭州、成都等地的分公司先後被列入經營異常名單，南京市鼓樓區房管局也曾約談樂伽公寓，樂伽公寓的運營主體的註冊地更是在三年內從南京市鼓樓區變更到南京市建鄴區，今年7月15日，西安市住建局也發出過針對樂伽公寓西安分公司的風險提示。但專家表示：這些措施難以應對樂伽公寓出現的問題，監管部門需要轉換監思路。

國務院發展研究中心研究員劉衛民：也就是說以金融監管的思維來看待租賃市場的這種商業模式，從這種保證金的角度來增加我們這種項目的風險的控制。對於一些加槓桿的行為，相應的部門無論是住建還是金融監管部門應該給予一定的指導。