口貸網爆雷近一年後，部分投資者抵債房產被查封惹爭議。去年8月爆雷後，口貸網CEO魏寧公佈的全量債權約有15.16億元，僅有極少部分清償。7月12日，成都市高新區公安分局對外通報了口貸網涉嫌非法集資案最新進展。

對涉案公司、嫌疑人涉案資金進行凍結，同時對投資股東分紅、員工提成、借款人未歸還資金進行追繳；共計凍結現金1200餘萬元、理財產品17萬餘元，查封商舖及住宅610處、車位1064個、車輛5輛；對近百名借款人逐一開展落地核查，對未還款借款人相關資產進行查封，再次敦促借款及時還款。

查封的房產包括口貸網涉嫌非法集資被立案前與部分投資人簽訂《以房抵債協議》涉及的成都市新津縣花橋雅苑項目27套商舖。

對於高新公安分局的階段性成果，孔X明等百餘位以房抵債投資人提出異議：“《以房抵債協議》和《商品房買賣合同》系口貸網被立案前三方自願簽署，不違反法律強制性規定，根據協議我們合法擁有花橋雅苑27套被抵償的商舖，成都高新公安不應該查封。”

據他回憶，2018年7月21日，口貸網宣布投資標的全部逾期。10月10日，口貸網開放以房抵債網上報名。經網上報名確認，包括孔先生在內的180餘人被口貸網通知參加第一批以房抵債。

同年10月19日，口貸網指定成都嘉業房地產開發有限公司與上述180餘名投資人、口貸網逐一簽署三方《以房抵債協議》，約定嘉業地產、口貸網、投資人三方債務相互抵消，嘉業地產以其開發的成都市新津縣花橋雅苑項目商舖抵償給投資人。嘉業地產與投資人逐一簽署《商品房買賣合同》，約定2019年3月底前交房，1年內完成網簽備案，並出具《承諾函》。

對此，成都市高新區金融局工作人員在接待投資人諮詢時明確表示：“口貸網與投資者這麼做並不違法，如果他這個標的的確存在，而且雙方約定同意債務債權轉讓，那麼這一塊是不存在違法；如果借款人無法償債，那麼借貸人用他的抵押物來清償，債權轉讓，投資人從法律角度講沒有任何問題。”

2018年10月31日，口貸網因涉嫌非法集資被成都市高新區公安分局立案。

2019年3月25日，在約定交房日前一周，成都高新區公安分局突然查封了用於抵償的商舖，並要求嘉業地產不得交房給上述投資人。

8月3日，中國房地產報記者在新津縣花橋雅苑項目地看到，該項目底商及住宅除部分入住外多數空置，售樓處亦空無一人。

中國房地產報記者現場走訪發現，位於天府三街希爾頓廣場的口貸網總部已不復存在，位於新希望大廈的成都分公司則人去樓空，一片狼藉。

2019年8月5日，成都市高新區公安分局經偵大隊回應中國房地產報記者的採訪請求時表示：“目前還處於調查階段，一切以公佈信息為準。”當天，高新區金融局工作人員表示分管領導不在，無法接受采訪。

目前，這一爭議性查封，未有最新進展。

口貸網爆雷後續處理中以房抵債爭議具有典型性意義。近年來，利用P2P平台給房地產企業募資，早已成為高風險重災區，引發的億級平台團貸網爆雷事件也層出不窮。自2011年起，國內不良債權大規模湧現，其中P2P平台的壞賬規模在近千億左右，民間投資擔保公司大規模的“倒閉潮”，網絡非法集資案也呈現高發態勢，另外還有其他三角債務關係等現象顯現，導致不少投資者多年的積蓄隨之血本無歸。債權置換房產這一兌付方案也開始應時而生。

不過，債權置換房產的兌付方式對於投資者來說，終究只是一種止損的無奈選擇。但以口貸網為例，合理合法的債權置換方式在實際操作中能否得到執法機關的認可與尊重，值得深思。

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事件始末 : 百位投資者以房抵債困局

據（投資人）孔X明回憶，2012年起，包括他在內的投資人分別陸續在口貸網上註冊賬戶並投資出借，截止到2018年7月21日，同意以房抵債的投資人在口貸網本金待收餘額共計8700萬元，待收利息合計約400萬元。上述借款均逐筆與口貸網在線簽訂《網絡借貸中介服務合同》，並由“無憂存證”提供電子證據保存、由浙商銀行提供資金存管。

2018年7月21日，口貸網突然宣布所有債權逾期，隨之形勢迅速惡化，發生了高管出境、多方查賬不清、兌付不足1%、各方搶奪資金資產等未曾料想到的情況， “我們這些受害者正在經歷人生最黑暗的時刻、度日如年。”他說。

2018年9月起，口貸網在投資人官方微信群中反复宣稱，部分借款人沒有現金可償還、要求以房抵債，公佈了以房抵債方案以及標的情況，該方案提前向P2P 監管部門高新區金融局報備，金融局並未反對。

同年10月10日，口貸網在平台發佈公告“以房抵債預約申請流程公示”，並開放網上報名。“用於抵債的花橋雅苑商舖位置偏僻，變現極為困難，多數投資人不願接受該方案。但部分投資人為挽回損失，不放棄任何止損希望，第一時間網上申請，並得到口貸網確認。”他說。

一周後，口貸網通知報名的投資人入選第一批以房抵債名單，孔X明成為第一批入選理財債權人。

“在口貸網的安排下，我們於10月19日起陸續與口貸網、嘉業地產逐一簽署三方《以房抵債協議》，並與嘉業地產簽署《四川商品房買賣合同（預售） 》，確認我們在口貸網未兌付的本金（放棄追索待收利息）由嘉業地產自願以其開發的商舖代為抵償，同時口貸網將我們在其平台的待收餘額全部清零，後續口貸網進行的多次現金兌付也以口貸網與我們不再有未結清債務為由將我們排除在外。”

2019 年3 月25 日，就在合同約定的最晚交房日期的前一周，成都市高新區公安分局突然口頭通知嘉業地產暫緩交付上述房產給投資人，隨後實施了查封，理由是“上述房產屬於口貸網非法集資案件的應追繳資產。”

但事實是，嘉業地產實際控制人代X生作為口貸網第一大借款人，在口貸網被立案前仍有1.7億借款未償還。按照代X生與口貸網的借款約定，上述借款用於成都市新津縣花橋雅苑項目、青海省德令哈市德銀國際項目的開發建設。

據了解，花橋雅苑項目共有721 套住宅、136 間商舖，全部未辦理產權證。已銷售部分住宅和商舖有網簽備案，但根據《物權法》，已網簽備案部分房產不可對抗查封和執行。

“高新區公安只選擇性查封了我們以房抵債的房產（合同價值8700萬元，開發商已抵押給銀行，實際價值嚴重不足，更遠小於1.7 億元），對嘉業地產其他高價值資產特別是住宅視而不見，並任由相關利益人收房、抵押或實施其他保全房產的措施。”孔X明說。

成都當地的投資人裘先生提供的《以房抵債協議》、成都嘉業地產出具的承諾函、以及投資人與嘉業地產簽定的《商品房買賣合同》，均證實了上述投資人以房抵債的真實性。

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債務互抵: 法律基礎有章可循

據調查，《以房抵債協議》是口貸網被立案前簽署的三方約定，締約方為投資人、口貸網、成都嘉業房地產開發有限公司。協議約定：口貸網是投資人的債務人、嘉業地產是口貸網的債務人，三方實現債務抵償，嘉業地產自願以其開發的房產抵償給投資人。

“這在法律關係上叫債務互抵，《合同法》是允許的”孔X明說。

跟孔X明同樣選擇以房抵債的一百多位投資人，他們的待收債權均係在口貸網平台上完全出借資金後形成的，“合法、真實、有效，有口貸網站截圖、浙商銀行流水、無憂存證合同作為真實性證據，該事實均有合同和轉賬流水等證據可查。”一位不願具名的投資人表示。

多位受訪投資人表示， 2018年9月，經過多方協商，嘉業地產作為口貸網的債務人自願以房產抵償對投資人的債務。之後口貸網開始醞釀以房抵債方案，多次在投資人官方群中廣為告知，並於2018 年10月10日在口貸網站上公開報名，並且該方案提前向P2P 監管部門高新區金融局報備，金融局並未反對。

中國房地產報記者在花橋雅苑項目現場（新津縣花橋鎮）看到，目前該項目除少部分入住外，多數住宅及商舖處於空置狀態，均價8000元/每平方米，此前該項目因資金問題，一再因延時交房和質量問題遭遇業主頻繁維權。

此外，以房抵債協議簽署在口貸網被立案之前根據高新區公安的通報，口貸網於2018 年10 月31 日前被公安機關以涉嫌“非法吸收公眾存款罪”立案調查。

“我們的三方《以房抵債協議》、《商品房買賣合同》均在2018 年10 月31 日前簽署。 口貸網在被正式立案之前，雖然出現兌付困難，但仍屬於依照《公司法》合法設立的股份有限公司，依法享有獨立法人地位和民事行為能力，可以依法簽署相關合同協議。”孔X明說。

“根據我們與口貸網、嘉業地產簽訂的三方《以房抵債協議》，嘉業地產自願替口貸網承擔償還義務，並以自行開發建設的房產進行抵償，屬於第三方主動承擔債務並代償的行為，不違反法律、行政法規的強制性規定。 無論嘉業地產與口貸網有何種關係，其建設資金是否來源於口貸網。根據三方《以房抵債協議》，我們依法享有對嘉業地產的債務追索權利，嘉業地產應以其合法擁有的資產向我們承擔履約義務。 根據三方《以房抵債協議》，在協議簽署之日，嘉業地產代口貸網償還我們的投資款的義務便立刻生效，原三方債務關係已滅失。雖然房產屬於新房，其過戶手續較長，但均屬於我們與嘉業地產在《商品房買賣合同》下的權利實現問題，與口貸網並無關係”他說。

此外，“以房抵債不存在轉移口貸網資產、損害其他投資人合法權益等違法情形”他說，因為按照口貸網要求，本次以房抵債必須按照嘉業地產給出的房產價格（顯著高於市場價，商舖建築面積單價最高2.4 萬元/平方米）按照1∶1 抵償投資人的待收本金， 必須放棄待收利息，且上述房產已被嘉業地產抵押給銀行。“以房抵債只能勉強彌補投資人的部分本金損失，不存在多拿多要、違法轉移資產口貸網資產、損害其他未選擇以房抵債方案的投資人（當時許多投資人自願放棄以房抵債方案）利益的情況。”

2018 年10 月31 日，口貸網被刑事立案，投資人屬於口貸網非法集資犯罪的集資參與人，亦是口貸網非法集資犯罪的被害人。

實際上這批被爭議查處的抵債房產法律依據明晰：根據《中華人民共和國刑法》第六十四條“犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳或者責令退賠。對被害人的合法財產，應當及時返還”；最高人民法院、最高人民檢察院於2011年3月1日發布的《最高人民法院、最高人民檢察院關於辦理詐騙刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2011〕7 號）第九條“案發後查封、扣押、凍結在案的詐騙財物及其孳息，權屬明確的，應當發還被害人”；最高人民檢察院、最高人民法院、公安部於2014年3月25日發布的《最高人民法院、最高人民檢察院、公安部關於辦理非法集資刑事案件適用法律若干問題的意見》（公通字〔2014〕16 號）第五條“集資參與人本金尚未歸還的，所支付的回報可予折抵本金”及2015年9月29日發布的《關於依法處理非法集資犯罪的 告》第五條之規定，“集資參與人本金尚未歸還的，所支付的回報可予折抵本金”等，均有涉及。

北京德恒律師事務所律師吳昕棟在接受中國房地產報記者採訪時，就口貸網投資人以房抵債行為給出他的觀點，出借人基於口貸網的回購責任對口貸網享有合法債權；嘉業地產口貸網承擔清償責任，口貸網對嘉業地產享有合法債權；以房抵債依法構成債務抵銷，《以房抵債協議》及購房合同的內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應合法有效。

出借人、口貸網與嘉業地產簽署的《以房抵債協議》約定三方互負債務等額抵銷的安排，符合《中華人民共和國合同法》的規定，“孔X明的三套商舖購房合同簽訂之日即發生抵銷的法律效力，三套商舖依法屬於出借人的個人合法所有的財產。”

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爭議焦點: 被指“選擇性執法”

根據嘉業地產實際控制人代X生與口貸網闞志簽署的《債權債務確認書》，截至2018年7月30日，代X生個人欠款1.7億元。根據代X生與口貸網簽署的《最高額借款及擔保合同》，代X生借款用於四川省新津縣花橋雅苑和青海省德令哈市德銀國際花園兩個項目，不得將資金用於非法用途。

據工商信息顯示，代X生在7家企業擔任法定代表人，註冊資本總計8346萬元；投資11家企業，單筆最大投資金額4900萬元；實際控制11家企業，註冊資本總計19736萬元。“代X生的全部個人資產，包括現金、房產、股權等均可被查封。”多數選擇以房抵債投資人認為。

根據新津縣住建局資料，花橋雅苑項目有721套住宅、136間商舖，部分房產已售，但均未辦理過戶手續。根據《物權法》和最高法判例，網簽備案不能對抗查封和執行。花橋雅苑857套房產均可被查封，據當地公安消息該項目被查封一部分，具體情況不詳。

但是，面對代X生如此多的個人資產以及花橋雅苑、X銀國際花園如此多可查封房產，高新區公安分局只選擇性查封了以房抵債的花橋雅苑27套商舖。上述商舖按照《以房抵債協議》、《商品房買賣合同》價值約8700萬元，但已全部抵押給長城華西銀行成都分行，用於辦理開發貸款。按照市場價值評估並考慮抵押權優先受償，以房抵債的27套商舖實際價值不足4000萬元。

前述律師吳昕棟認為，出借人、口貸網與嘉業地產簽署的《以房抵債協議》約定三方互負債務等額抵銷的安排，符合法律規定，在該三套商舖購房合同簽訂之日即2018年10月21日即發生抵銷的法律效力，孔X明以房抵債的三套商舖依法自2018年10月21日起屬於出借人的個人合法所有的財產；出借人屬於口貸網非法集資犯罪的被害人，其作為集資參與人，並非刑事案件的第三人或他人，在口貸網被刑事立案前通過以房抵債方式獲得的三套商舖依法可折抵本金，以房抵債套商舖並不屬於法律法規規定的刑事追繳範圍；嘉業地產用以抵償的三套商舖屬於嘉業地產向口貸網的清償債務行為，並不屬於相關法律規定的口貸網向嘉業地產清償債務或轉讓資金的情形，依法不屬於刑事追繳範圍。

此外，成都利巨人網絡服務有限責任公司作為口貸網的關聯方，其實際控制人吳X、衛XX與口貸網股東兼高級管理​​人員溫謀（在逃）有經濟往來，其公司與口貸網合署辦公，吳、衛又是口貸網被上市公司收購的牽線人，並在其中收受巨額報酬。利巨人以及吳X與口貸網的業務往來以及所謂債務均屬於普通債務，危害級別和受償順序均應在被害人之後。在口貸網出現兌付困難後，利巨人通過口貸網對公賬戶劃扣大約950萬元（含浙商銀行保證金500 萬元、口貸網自有資金約240 萬元、口貸網待兌付資金約260萬元），獲取債權7880萬元，獲取第三方代償金1000 萬元。口貸網股東兼高級管理​​人員費立父親費X平以償還債務為由在口貸網出現兌付困難後，轉移資金2000 萬元。上述資金資產目前高新區公安是否追回，存疑。

2019年7月3日，成都市高新區檢察院在給孔X明等以房抵債投資人的答复函中稱：你們控告成都市公安局高新分局在辦理口貸網涉嫌非法吸收公眾存款一案中，存在違法查封財產和選擇性執法問題，經該院審查，認為成都市公安高新分局在辦理口貸網涉嫌非法吸收公眾存款一案中的查封財產行為並無不當，也不存在選擇性執法問題。

這一紙回函，將孔X明等180多位投資人欲通過以房抵債挽回損失的希望徹底破滅。

（此文刊於中國房地產報8月12日03版責任編輯 徐妍）