去年，在一系列醜聞曝光後，WeWork上市失敗。但一年之後，經歷了疫情的風風雨雨，這家共享辦公空間公司不僅沒有倒下，反而奇蹟般地有望藉著疫情后的共享辦公趨勢實現盈利，並且——如果能一直保持這樣良好的勢頭的話——再次發起IPO。

WeWork是一家出租裝修精緻的共享私人辦公空間的公司。WeWork的主要經營模式為：從房東那裡租下整棟辦公樓或大樓內的辦公空間，然後將租來的空間裝飾一新，打造出創業公司的辦公氛圍，接著再將辦公桌、辦公室或整層或整棟辦公樓以高於WeWork租來時的價格，轉租給個人和公司。疫情期間，人們大多宅家不出，也採取遠程辦公。WeWork為此做了一系列重要的調整，以渡過疫情危機。但其實，在疫情來襲之前，WeWork已經採取了一些最重要的舉措避免在疫情之前就倒下。

去年，該公司已經與創始人亞當·諾依曼（Adam Neumann）撇清關係。這位創始人塑造的企業文化更貼近一些科技公司慣有的瘋狂離譜的企業文化，而與房地產領域的傳統文化相去甚遠。在他一味地為辦公租賃公司追求科技公司享有的高估值時，諾依曼對派對的熱衷，揮霍無度的消費以及糟糕的判斷力，使得公司越來越偏離原本的目標，甚至差點毀了WeWork。新的首席執行官桑迪普·馬斯拉尼（Sandeep Mathrani）在今年2月份臨危受命。他的工作是幫助公司回歸正途，削減成本，並根除有毒的企業文化，以讓曾經備受期待的獨角獸起死回生。

WeWork的堅挺證明了靈活辦公市場的實力。靈活辦公細分市場屬於新型房地產行業。除了具備共享辦公的特質之外，該細分市場更側重短期租賃和隨時可用的辦公空間。考慮到所謂的靈活辦公空間在一定程度上就等於把盡可能多的人塞進那一點點的空間裡，這個細分市場在疫情期間的適應能力著實令人驚訝。

眼下，隨著疫苗的上市，對於那些努力應對分散勞動力所帶來的不確定性的公司而言，靈活辦公空間的價值主張也變得具有吸引力。

近日谷歌在提交給監管機構的10K報告中提到，新冠期間長時間的遠程辦公造成的負面影響包括廣告收入的減少和辦公效率的下降，谷歌提到，會試驗混合工作模式，包括重新安排辦公室和製定更多的長期遠程辦公選擇。

“根據我們的數據和歷史，我們相信，當人們重新燃起對共享辦公空間的興趣時，靈活辦公空間將是非常可行的選擇。”商業房地產公司世邦魏理仕（CBRE）的業主研究全球主管朱莉·惠蘭（Julie Whelan）在最近談到靈活辦公空間時說道，“疫情過後，這個行業將比以往更加強大。”

要了解WeWork的神奇復活，首先需要了解整個靈活辦公空間行業以及其前景。

01 靈活辦公細分市場方興未艾？

疫情對辦公空間（包括靈活辦公空間）的業主和經營者造成了嚴重影響，這是事實。只有一小部分人目前回到了辦公室上班。在最大的辦公市場曼哈頓，只有10%的上班族回到公司上班，而有一些人可能以後都不會再回到公司上班。

但是，儘管新的租約減少了，放棄靈活辦公空間的人卻在少數。根據商業房地產服務巨頭高緯物業的數據，截至去年三季度末，美國前23個市場上的靈活辦公空間租賃面積約為6710萬平方英尺，與2019年底時相比更增加了2.5%。

WeWork的另一競爭對手, 靈活空間提供商Knotel在倫敦為Twiilo提供服務

WeWork及其競爭對手（如Knotel和Industrious）都向個人和公司出租即用型辦公空間。這些公司的快速增長已經開始減速，但並沒有縮小規模。他們保留了足夠的業務，以在疫情期間維持經營，並等待最佳時機的到來——一個靈活辦公空間比傳統的長租辦公室更有吸引力的時代。Industrious表示，其會在明年盡最大努力為現有的辦公空間尋找新的客戶。

靈活辦公空間的吸引力在於，企業可以更加輕鬆地應對混合辦公等趨勢。在混合辦公模式下，人們走進辦公室的頻率與以往相比更低，原因也不再相同。靈活辦公空間也為那些仍在琢磨未來趨勢的公司提供了暫時駐足觀望的機會。

房地產專家表示，公司——尤其是大公司——並沒有迴避靈活辦公空間，而是計劃逐漸增加他們的靈活辦公空間面積， 並使靈活辦公空間在其未來的產品組合中佔據更大比例。世邦魏理仕的一份報告對全球80家公司進行了調查。根據該報告，其中約有86%的公司計劃在未來，將靈活辦公空間作為他們房地產戰略的重要一部分。他們也更有可能傾向於和提供靈活辦公空間的辦公樓簽訂租賃合同。

商業房地產服務公司仲量聯行（JLL）預測，到2030年，靈活辦公空間將在所有辦公空間中占到30%。數字商業房地產經紀公司SquareFoot的首席執行官喬納森·威瑟斯特羅姆（Jonathan Wasserstrum）認為，這一趨勢會更快發生。2020年，該公司平台上，對靈活辦公空間服務的需求增長了15%。選擇靈活辦公空間的原因有很多。總的來說，他們代表了疫情之前已經出現的趨勢正在加速。

更令人驚訝的是，房地產專家認為，共享空間不會像疫情期間那麼令人聞之色變，這要歸功於安全措施的廣泛採納以及更重要的是——疫苗即將上市。

世邦魏理仕的朱莉·惠蘭說：“管理辦公環境的任何人，包括靈活辦公空間供應商，都必須制定一套準則，以提供工作環境中的安全性，如空氣過濾、保持社交距離、加強清潔、使用口罩等等。只要製定好安全準則並嚴格遵守，我們認為靈活辦公空間與其他類型的辦公空間並無區別。”

事實上，疫情反而使得靈活辦公空間更受歡迎。

CoStar Advisory Services的執行顧問保羅·萊納德（Paul Leonard）說：“對於有辦公空間需求的企業業主而言，恰好是疫情這些因素，讓他們開始重視靈活辦公空間這一塊。”

也就是，如果意外發生，公司希望，跟簽訂傳統的辦公租賃合同相比，他們可以更快地撤回租金支出。他們更願意支付一定的溢價，來減少不確定性。

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高緯物業的美洲地區業主研究主管大衛·史密斯（David Smith）表示，在企業開始重新思考辦公室的用途之際，靈活辦公空間方興未艾。

換句話說，企業仍需要辦公空間，但需要辦公空間的原因已經發生變化。像WeWork這樣的公司，處於一個特殊的位置，可以為對未來尚有疑慮的人和公司提供選擇。

02 WeWork的奇蹟轉折

沒有人曾預料到，2020年，WeWork竟然依舊處於辦公趨勢的最前沿。考慮到過去糟糕的處境以及曾經發生的樁樁醜聞，WeWork走向盈利甚至是重新上市的嶄新前景尤其令人驚奇。

曾經，徒有科技公司之名的WeWork，卻是矽谷實打實的心頭好，估值高達470億美元。最大的投資銀行都自告奮勇地想幫助WeWork上市。可惜的是，上市過程無情地揭露了該公司令人震驚的財務災難和有毒的企業文化。

WeWork計劃上市的前一年，公司收入18億美元，但虧損16億美元。科技創業公司虧錢並不稀奇，但WeWork的虧損卻是源於公司治理和不良行為等更為嚴重的問題。

就在公司努力向潛在的市場股東證明自己的價值時，WeWork的聯合創始人亞當·諾依曼卻在玩衝浪，缺席公司會議，又挪用公司的資金充實自己和家人的錢袋。據稱，諾依曼的辦公室裡還有一個“溫泉和冰的浴池”。他還花大量的錢去做跟WeWork絲毫不相干的投資，包括一所學校和製造人工波浪的創業公司。他還完全沒必要地把公司改名為We Company。

事實證明，私募投資者或許能容忍這樣的行為，但公眾市場則不然。

因現金流緊張，WeWork的曼哈頓私立學校WeGrow 2019年底關門

2019年底，WeWork取消上市計劃，又解僱諾依曼。親手將公司推向萬丈深淵的諾依曼，卻依舊在離開時獲得一筆17億美元的巨額離職補償費。WeWork的主要投資者軟銀，儘管已經在這家公司上損失數十億，仍表示打算挽救WeWork。挽救的措施包括減少開支，放緩投資新房地產的速度，以及重新評估已經擁有的房地產。WeWork還裁掉了數千名員工，又變賣了不少非核心業務——包括那個人工波浪製造公司。接著，WeWork請來馬斯拉尼，一位以幫助公司轉危為安而聞名的高管。最後，We Company也改回了原來的名字：WeWork。

儘管該公司仍未擺脫困境，但至少WeWork已經在嘗試回歸正途。WeWork已經將虧損幅度縮小一半。去年第三季度，WeWork虧損12億美元。今年同期，虧損減少至5億美元，雖然數額依舊龐大，但至少得到了控制。WeWork的會員數和收入也在下降，但相比去年同期降幅不到15%。考慮到WeWork的很多會員都是每月訂閱會員且可以隨時取消訂閱，這樣的表現也不算糟糕。

另外，WeWork的會員中，擁有500名或以上員工的企業會員比例正在增加，從去年的43%增長至今年的54%。這些公司有時候會租下整層或整棟辦公樓，比起個人會員，也更有價值、更穩定。

WeWork還增加了一些有實際意義的收入項。十月份，該公司推出“企業解決方案”（Business Solutions），來幫助其辦公空間內的中小企業處理人力資源和工資派發等事項。在租金之外，企業可以按月訂閱這些服務。

WeWork的全球市場主管普拉迪普·辛格（Prabhdeep Singh）在十月份接受采訪時說：“此舉讓WeWork從一家單純的共享辦公空間公司變為一家真正提供端到端企業解決方案的公司。我不會說這就是我們的最終願景和計劃，但這毫無疑問是我們的第一步。”

WeWork還增加了辦公室內廣告，以允許廣告主通過WeWork的辦公空間內的數千個屏幕找到自己的潛在客戶。

03 事情的另一面

WeWork已經解決了一些重要的問題，也身處一個前景廣闊的行業，但這並不能保證WeWork未來的成功。在疫情結束之前，WeWork仍將面臨一些嚴峻的挑戰。

WeWork的主要經營模式為：從房東那裡租下整棟辦公樓或大樓內的辦公空間，然後將租來的空間裝飾一新，打造出創業公司的辦公氛圍，接著再將辦公桌、辦公室或整層或整棟辦公樓以高於WeWork租來時的價格，轉租給個人和公司。如今這個經營模式的最大挑戰之一是，WeWork與房東簽訂的多數租賃合同發生於疫情之前，房地產市場處於高位之際，當時的租金價格正值最高點。但WeWork現在需要轉租這些空間，而此時人們期望的租金低於原先的水平，因為市場上選擇更多以及我們正處於經濟衰退期。新開的辦公地點全部租出去的可能性也更低，因為吸引租客需要時間，所以相比成熟的辦公地點，這些新開的辦公地點租金收益更少。換句話說，WeWork在新開的辦公地點上，入不敷出。

實際情況也是如此、過去幾個月中，WeWork在美國多次降價，說明疫情之後，辦公空間出租的恢復仍需要時間。

根據獨立研究員詹姆斯·哈靈彙編的數據，去年11月初和今年的1月份，WeWork兩次降低大多數個人工位和小型辦公空間的單位租金。數據顯示，總體的平均價格降幅為10%，有些地區的價格降幅達到了25%。

哈靈說，這些價格信息包含在WeWork網站的源代碼內，但未向訪問該網站的用戶顯示。一名WeWork發言人拒絕發表評論。但WeWork的首席執行官馬斯拉尼承諾，WeWork會在今年年底前實現盈利。

不止WeWork，在美國，辦公空間出租價格整體一直在大幅下降。在美國最大的幾個城市中，截至去年底，只有不到20%的員工返回辦公室。世邦魏理仕預期，到2022年初，業主的要價可能會下降7%，之後才有可能恢復。另外，房地產研究公司Green Street的研究認為，舊金山和紐約等市場受到的衝擊可能最為嚴重。

WeWork的最大競爭對手之一Industrious已經放棄原先的租賃模式，而是與辦公樓所有者分享收入。也就是說，Industrious不再向房東支付租金，而是將收入的一部分給予房東。這種協議讓Industrious得以在疫情期間繼續擴張新的辦公地點，同時最小化損失——因為公司的收入減少時，給房東的分成也會相應減少。世邦魏理仕稱，預計未來會有更多類似的協議。

另外，辦公樓所有者們也在著手進軍共享的靈活辦公空間。這樣一來，像WeWork這樣的中間商就可能會被淘汰出局。

最後，WeWork的大部分業務其實來自於傳統的共享辦公，許多人共享公共的辦公場所。疫情結束後，人們是否還願意選擇靈活辦公空間內的私人辦公室，這一點仍有待觀察。眼下，如果WeWork想繼續在靈活辦公空間領域大展身手，WeWork必須先在疫情的剩餘階段生存下來。

正如CoStar的萊納德說：“如果你可以生存下來，那麼靈活辦公空間的這個概念確實非常棒。疫情后的倖存者在未來將表現得更好，迎來第二次蓬勃發展的機會。”

04 借殼上市

“當孫正義第一次選擇投資我時，他只用了28分鐘。”

最近，有知情人士透露，WeWork前首席執行官亞當·諾伊曼（Adam Neumann）即將與軟銀集團達成和解，和解內容或可包括WeWork的最新所有者軟銀支付給諾伊曼的費用減少5億美元。

根據新的擬議條款，軟銀或將斥資約15億美元購買WeWork早期投資者和員工持有的股票。

2019年10月，WeWork上市失敗後，軟銀起初曾同意收購屬於諾伊曼和WeWork當前及離職員工的約30億美元股份。隨後，軟銀對這個紓困方案提出異議。軟銀的反悔，導致該公司和諾伊曼、和WeWork的董事鬧上法庭。

如果雙方之間的漫長法律糾紛能夠在這次和解之後告一段落的話，WeWork或許有望再次沖擊公共市場，不過是通過另一種方式——特殊目的公司收購（SPAC）來上市。

知情人士表示，BowX Acquisition是一家空白支票機構，曾在8月份的IPO中籌資4.2億美元。這家公司曾主動與WeWork的最大股東軟銀接觸，討論收購WeWork的可能性。這次收購或給予WeWork大約100億美元的估值。

如今BowX和軟銀之間的談判仍在繼續，雙方有望在未來數周達成協議。但是，談判也有可能破裂。考慮到新上市公司必須有能力吸引投資者購買其股票，能否解決諾依曼和其他人提出的訴訟被認為是完成與BowX併購交易的關鍵。

上市失敗前，WeWork在最後一輪私募融資中估值達到為470億美元，遠高於此次收購的估值。即便估值大跌，但這次的併購或許也代表了市場對WeWork商業模式的認可——儘管疫情期間，許多共享辦公空間業務搖搖欲墜。同時，這也表明，SPAC的崛起正在改變資本市場。

據稱，為了掃清重新上市的阻礙，軟銀在過去兩週已經與諾伊曼和該公司獨立董事組成的特別委員會進行溝通，希望能就之前的30億美元紓困方案糾紛達成的和解。

正在協商的解決方案或最終使得軟銀向諾伊曼和包括Benchmark Capital在內的其他投資者支付15億美元費用，為先前費用的五折。根據諾伊曼持有的25%股份，他可以獲得其中的4.8億美元。另外，公司上市後，他也可以繼續保留目前持有的75%股份。

知情人士說，協商仍在繼續中，諾伊曼和其他人能獲得的具體金額仍可能變動。

“當孫正義第一次選擇投資我時，他只用了28分鐘。” 諾伊曼曾經回憶稱。

05 搬上熒幕：“WeCrashed”

Apple TV+已經同意製作一部新的電視劇，講述WeWork在過去幾年中的起起伏伏。

這部劇的名字就叫做“WeCrashed”，以播客“WeCrashed: The Rise and Fall of WeWork”為藍本，奧斯卡最佳男配傑瑞德·萊托（Jared Leto）和奧斯卡影后安妮·海瑟薇（Anne Hathaway）分別飾演諾伊曼和他的妻子。

美劇《辦公室》的編劇李·艾森伯格（Lee Eisenberg）和德魯·克里維羅（Drew Crevello）將共同撰寫劇本，擔任執行製作人等。

蘋果公司在網站聲明中寫道：“’WeCrashed’將講述創業獨角獸WeWork的瘋狂崛起和不可避免的衰落，以及這一切背後的自戀狂們。”