“估計如果嚴格執行的話，分散式的長租公寓不會剩下幾家了。”一位長租公寓創始人評價最近幾天系列出台的租金貸新規。經歷兩年時間的急速擴張後，2021年，長租公寓迎來最強監管。不過這“炮火”集中在分散式公寓身上，目前來看集中式公寓受到的影響有限。

一直以來，個別長租公寓借助租金貸，長收短付巧用槓桿，如今租金貸新規，直接掐住這個“命門”。

1、租金貸新規出台，是長租公寓末日還是新生

2月2日晚，深圳市住建局在發布的《徵求意見稿》中指出，從事房屋租賃的企業需要在開展業務範圍的轄區範圍內設立銀行住房租賃資金專用賬戶，用於收取租客的押金及租金。

與此同時，住房租賃企業向租客收取的押金及租金超過四個月以上的資金，超出部分資金由監管銀行進行監管。

而對於租客最為關心的租金貸，《徵求意見稿》明確指出，金融機構為租客提供的個人住房租金貸款，應當直接撥付至租客個人賬戶。並規定住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求租客使用住房租金貸。

新規一出，有人嘆氣，有人鼓掌。那麼，租金貸新規，究竟是長租公寓的末日還是新生？失血的長租公寓還能活下去嗎？

一位長租公寓創始人對PropTech研習社表示，北京的《通知》可能是風向標，此次的監管方向很準確，在杜絕長租公寓亂象發生的同時，對運營企業也提出了更高的要求。

具體對於房租和租金貸的監管，長租公寓從業者稱，長租公寓沒了資金沉澱，本來利就很薄，基本就雪上加霜了。

中原地產首席分析師張大偉在接受媒體採訪時則稱，北京新政將是史上最嚴厲長租公寓政策，沒有資金池，沒有租期錯配就不再有暴雷的可能性。北京調控解決了根本問題，只要嚴格執行，這個行業將出現顛覆變化。

不過，監管雖嚴，但也有從業者對此仍持樂觀態度。

對於北京新出的《通知》，成都的一家長租公寓聯合創始人表示：“各個城市都在陸續推出這些政策，大面上都差不多，都是從付款週期，資金監管，租金貸，合約規範上入手從而降低整個市場的系統性風險和維持市場的穩定。可以看到整個行業在不斷完善和成熟，側面也在反映整個行業在不斷發展。”

在他看來，行業優勝劣汰，投機者退場，整體門檻上升，精細化運營價值及長期價值凸顯，政府和國企的引領作用才能得到凸顯。

而對於監管之下，長租公寓是否迎來終點，上述人士表示, 對於一個事物的判斷應該關注的是核心，這個行業是不是創造了價值，提供這個價值的方式是不是效率成本合理。如果答案是否定的，那麼也就是所謂的終點。而很明顯，無所謂長租公寓存在與否，總有房東要招租，總有租客要租房，長租公寓的出現某種程度上來說提升了這段交易關係的效率，但是一定是最佳的解決方案嗎？當然也未必，各家有各家的玩法。

2、長租爆雷的根源：租金貸和資金池

一直以來，缺乏監管的租金貸和資金池，被認為是長租公寓頻繁爆雷的根本原因之一。從此次北京和深圳發布的文件來看，這兩者就是本次監管的核心。

但其實租金貸並非從一開始就不受待見，這個產生於互聯網金融風口時代的產物，也曾是部分創業者們眼中的香餑餑。

時間回溯到2015年，隨著長租公寓市場的興起，租金貸應運而生，彼時的租金貸還叫租房分期，如火如荼，風靡一時。諸如房司令、會分期、丁丁白條、斑馬王國、自如白條、58月付、租了麼、租房寶等代表平台如雨後春筍般崛起。

這對於長租公寓而言是一大利好，他們可以利用租客與租房分期平台簽訂的貸款協議，提前獲得租客在簽約時間內的租金，用於擴充平台規模或日常運營。但對租客而言，他們並不知道自己每月繳納的租金實際上是還貸，他們更不知道自己僅僅只是租了個房，實際上已背上了一筆債。

2017年，長租公寓開始爆雷，一些投機者在利用租客獲得租房分期平台的貸款後，卷錢跑路或用於其他投資，最後導致租客錢房兩空。

一個較為典型的案例是，一家名為克爾達的長租公寓在獲得貸款後，將資金用於新項目投資，結果投資失敗，克爾達資金斷裂，無錢給房東支付房租，房東最終選擇將租戶趕出門外，維護自身的權益。

但這還不是最慘的，更可怕的是，一些租客明明租房一年，卻背上了兩年的租房貸款，最後公寓爆雷，還得繼續給金融機構還款，否則將會因為逾期而影響徵信，給日後生活帶來不便。

暴雷高潮發生在2018年10月，彼時，上海老牌長租公寓品牌寓見公寓因租金貸問題爆倉，長租公寓以及租金貸模式推向風口浪尖，隨後，多地相繼出台關於長租公寓及租金貸相應監管措施。雖有一定成效，但卻並未從根本上解決問題。

2019年12月，住建部、國家發改委等6部門下發規範租賃市場秩序的意見，其中明確提出租金貸收入佔比不能超過租賃企業租金收入的30%。但在實際運營中，諸如蛋殼，青客這樣的長租公寓，其租金貸收入卻曾是平台運營的主要收入來源。

2020年初，蛋殼公寓因擅自漲租和解約被租客、房東聲討，隨後又因租金貸被再次推向高潮，種種亂象之下，監管再次出手。

此次，北京，深圳兩地在發布的文件中對住房租賃企業收取的租客租金及押金提出明確要求，住房租賃企業要設立專門的資金專用賬戶，金融機構為租客提供的個人租房貸款，應當直接撥付至租客個人賬戶這或能從根本上解決租金貸給租客帶來的風險，也令長租公寓失去了挪用資金的可能性。

但與此同時，一個新的問題又產生了，金融機構如何能確定租客申請的租金貸就真的用於租房了呢，畢竟，早期各大金融機構被騙貸的事件也並不少見。

作者：晨曦