租房卻莫名背負了貸款，相信不少人都遇到過。未來，這種情況將被明令禁止。在長租公寓頻頻“爆雷”之際，我國住房租賃領域終於有望迎來首部條例性文件。9月7日，住房和城鄉建設部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》（以下稱《條例》）向社會公開徵求意見。

《條例》不僅涉及備受關注的“虛假房源”與“問題房源”問題，對於長租公寓“高進低出、長收短付”以及“租金貸”等問題亦作出了明確規定。

業內人士指出，針對住房租賃領域湧現的風險問題，《條例》對症下藥，明確了監管規範，防範相關金融風險的進一步延伸，同時還提供了一系列指導性意見。《條例》的出台，將有利於住房租賃市場的長期健康發展。

禁止違規使用“租金貸”

長租公寓是近幾年住房租賃市場的主流運營模式，但在快速擴張中，常因推行“租金貸”屢被詬病，一些租戶在不知情的情況下“被貸款”。

對於租賃機構違規提供“租金貸”等金融產品，此次《條例》中明確提出三個“不得”：

1、住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員，不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款；

2、不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款；

3、不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

“商業銀行發放住房​​租金貸款，也應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。”《條例》指出。

同時，《條例》規定，住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員，不得違規提供金融產品和服務；不得強制代辦住房公積金提取等服務並額外收取費用。

住房租賃企業違反規定開展住房租金貸款業務的，由房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，責令停業1個月以上6個月以下，可以並處2萬元以上10萬元以下的罰款；情節嚴重的，由市場監督管理部門吊銷營業執照；屬於金融違法行為的，由金融監管部門依法給予處罰。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，此前，大量長租公寓推行“租金貸”，產生了一系列糾紛和風險，損壞了租客的權益。《條例》針對租賃市場的主體行為進行了明確規範和約束，將會有效規範市場秩序，推動租賃市場透明化、制度化。

禁止“高進低出、長收短付”

自2018年起，長租公寓因資金鍊斷裂“爆雷”時有發生，引發社會關注。

近日，杭州、上海、成都、武漢等多地長租公寓再現“爆雷”、“跑路”現象。各地相繼發布風險提示，提醒房東和租客注意長租公寓“高收低出、長收短付”和“租金貸”的市場風險。

所謂“高進低出、長收短付”是指，長租公寓平台先以高價向房東收房，再低價租給租客，按月給房東打款，但要求租客必須一年一付或半年一付租金。

一般來說，通過向租客“長收”、給房東“短付”，長租公寓可以獲得大量資金，進而繼續擴張，拿下更多的房源，搶占市場份額，做大規模。但這種模式存在明顯的價格倒置問題，不僅不具備可持續性，而且面臨著資金鍊斷裂風險，同時，部分平台從一開始就打著圈錢的算盤。

對於以上問題，《條例》規定，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

《條例》進一步提到，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，《條例》對於“高進低出、長收短付”等內容給予重點關注，相關規定具有十分積極的意義。這也說明政策層面對於“高進低出”和“長收短付”的做法持明確否定態度，也是長租公寓行業未來亟需改進和避免的問題。此外，通過強化監管的方式，有望將相關風險防範於未然。

支持住房租賃市場健康發展

截至目前，租房市場在我國已超過萬億規模。由於國家房屋租賃政策的不斷推出，流動人口向一二線城市的持續流入，近年來，我國租賃住房在居住體系中的佔比持續增高，其帶來的租賃市場規模每年在1.2萬億元左右。

著眼市場的進一步壯大和完善，政策並非一味禁止。在相關扶持措施中，《條例》亦提出，住房租賃企業可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策。

《條例》提到，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信託基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。

黃卉認為，《條例》明確了對於違法違規的市場主體的懲戒措施，同時也明確了相關扶持政策，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。待《條例》正式推出，必將有助於推動住房租賃市場監管的製度化、常態化。