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房東和租客注意:長租公寓頻現跑路,別做冤大頭

房東和租客注意:長租公寓頻現跑路,別做冤大頭

2020-09-04 Comments 0 Comment

這裡是民生調查局,見人所未見,調查民生之變。關注你想關注的、你沒關注的,調查你想看的、未看到的。長租公寓企業高管失聯,公司員工工作群被解散,租客交了房租卻無家可歸,房東的租金也沒有進賬。近日,這樣的情況在杭州、上海、重慶、成都等多地上演,長租公寓將成為地產圈的“P2P”?

@民生調查局

長租公寓平台頻現“跑路”

8月27日,有杭州的租客表示,剛在長租公寓友客交了2萬多元房租,中介就拿錢跑了。8月29日,杭州又一家長租公寓巢客“跑路”。同期,上海嵐越企業管理諮詢有限公司(即嵐越公寓)在浦東的辦公室,也是人去樓空。

在成都,巢客遇家、連合之家等多個包租公司亦突然失聯,疑似捲走房租跑路。據媒體報導,僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬人,涉及金額達3億元左右。

目前,至少還有包括適享、海瑪等在內的多家房屋租賃企業的創始人或主要負責人失聯,波及西南、華南、華東等多個省份城市,涉及數以萬計房源的房東和租客。

微博上,有視頻顯示杭州一長租公寓平台的物業大門緊鎖。

微博上,有視頻顯示杭州一長租公寓平台的物業大門緊鎖。

為何會出現這種情況?

貝殼研究院高級分析師黃卉認為,核心原因是企業商業模式存在部分脆弱性以及靈活性差的問題。疫情的衝擊,加速暴露了企業商業模式的問題。

目前大部分長租公寓採取的都是包租模式,從業主處租賃房源,之後經過裝修再出租給租客。

“裝修和運營需要較高的成本投入,所以租金成本高。”黃卉說,“而且,通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同,在約定期限之後租金會按比例增長。但在遭遇市場風險和變動的情況下,仍然要按約定繳納租金,給企業經營帶來了較大的成本壓力。”

“長租公寓企業理論上來講應當’以出定收’”,黃卉認為,即根據出房情況來決定收房速度,將庫存維持在健康水平。“現實中,部分小企業為了拓展規模,收房相對激進,但出租能力低導致房屋空置率較高,企業現金流難以抵禦市場風險。”

多地協會緊急發風險提示

面對長租公寓的“爆倉跑路”現象,上海、廣州、海口、合肥、成都等城市的相關地產協會近日紛紛發布住房租賃市場風險提示。

成都市房地產經紀協會除了在8月28日發布風險提示外,還於近日表示將開展住房租賃企業專項排查工作。

“這些企業以住房租賃名義採取’高進低出'(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、’長收短付'(收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期)高風險經營模式開展詐騙行為,最終導致房東租金收不回來,租客房財兩空。”廣州市房地產租賃協會稱,要謹慎選擇租賃企業!

房東、租客如何避免成冤大頭?

上海市房地產經紀行業協會提醒,房東、租客在委託經營或租房過程中,應多方了解周邊住房的市場租金價格,警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險。“房東將住房委託給公司時,對委託價格明顯高於市場租金水平的,要提高警惕;租客租賃住房時,對租金明顯低於市場租金水平的,要慎重。”

廣州、海口、合肥等地協會還建議,租客在簽訂租房合同時,使用住房租賃合同示範文本。

微博上,有租戶以低租金租到房子,卻發現物業公司疑似出事。

微博上,有租戶以低租金租到房子,卻發現物業公司疑似出事。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中新網表示,多地協會的通報提示了一種風險,即“租金的支付週期越長風險越大”。

“這也是這兩年長租公寓中的一個新情況。部分長租公寓企業為了加快融資,往往要求租客支付週期長的租金,這是需要警惕的。後續租客應對支付週期有足夠的重視和了解。”嚴躍進說。

“租客支付房租時,一般不超過3個月的支付週期,避免一次性支付較大額度房租,並向約定賬號支付房租。”上海市房地產經紀行業協會建議,租客承租房屋時,還要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”等相關條款,是否需要額外簽訂相關貸款補充協議等。

長租公寓會成地產“P2P”嗎?

長租公寓接連“跑路”讓一批租客、房東談“租”色變,進入低信任度階段。“類似下一個跑路的各種’P2P’?”有網友問。

“2019年很多的長租公寓機構鼓勵租客使用租金貸,運用低租金的模式提前收回租客一年的租金去擴張規模,存在的風險很大,運營不下去就採用跑路的方式,確實很像P2P。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為。

劍指住房租賃市場秩序混亂的現象,2019年12月,住建部、國家發改委等六部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度等作出明確要求。

中新網注意到,2020年,多地已啟動資金監管新舉措,進一步限制“二房東”們。

4月16日,南京市發布《關於落實住房租賃機構租金託管制度的通知》及租賃機構託管協議示範文本,要求南京市所有的住房租賃機構建立租金託管制度。

南京規定,採用“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃機構,應將在銀行設立的租金託管專戶變更為租賃資金監管賬戶,設立經營規模相匹配的風險保證金,並將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。

8月7日,西安發布《西安市住房租賃資金監督管理實施意見(試行)》,明確從2020年10月1日起,住房租賃行業管理部門將對“託管式”租賃企業的監管專用賬戶日常收支情況進行監督。

8月13日,杭州也發布相關規定:9月30日前,“託管式”住房租賃企業對2020年新增委託房源,應將對應房源的風險防控金繳交到位;對存量委託房源,應繳交風險防控金30%,剩餘風險防控金繳納時間按規定順延執行。

長租公寓還有沒有未來?

貝殼研究院統計顯示,2020年上半年,長租公寓出租率明顯下降、違約率提升,同時仍然需要正常給業主支付房租,企業現金流普遍吃緊。同時,疫情期間租賃企業的管理成本提升。

再加上各地的風險提示和監管收緊,長租公寓還是門好生意嗎?

王小嬙認為,國內的長租公寓運營還在起步階段,目前還未有一家機構實現盈利,但通過幾年的摸索,機構對運營的方向更加清晰,在政策的傾斜下,未來長租公寓仍有機會。

“長期看,長租公寓行業向好發展的趨勢不會變。”黃卉也看好長租公寓的未來,她認為,雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境,但行業的長期向好向穩發展的態勢不會變。

“品質居住是消費升級背景下的必然需求,也是消費者用腳投票的結果,這種市場需求的動力並未改變。”黃卉表示,疫情會加速行業洗牌和進化,經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰,行業集中度不斷提升。

“長租公寓要想持久運營下去,要加強自身運營,做好對租戶的保障,從而提高續租率,降低房源空置帶來的成本增加”,王小嬙表示,付款方式不應該依賴金融手段,降低“租金貸”付款方式的佔比,對長租公寓來說並不一定是壞事。

你租房嗎?

未來會否選擇長租公寓?

作者:彭婧如

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