“我好久沒遇到風水先生了。”7月初，在北京國貿CBD商圈某寫字樓，某房產經紀公司的租售人員黃明（化名）告訴21世紀經濟報導記者。黃明有三年多的寫字樓租賃從業經歷，主要業務範圍在國貿CBD商圈，他的客戶主要是辦公需求在300平方米以下的中小企業和創業公司。

黃明告訴記者，2017年高峰的時候，他幾乎每天都要帶看一到兩次，而當時幾乎每個月，他都能遇到帶著風水先生來看樓的企業主，“我那時候挺討厭這些先生的，格局，朝向，裝潢，好像不挑點毛病就不好意思收錢，談壞了我不少單子。”

情況從2018年下半年開始逐漸發生了變化，北京和部分一線城市的產業地產開始表現低迷，部分商圈寫字樓的帶看量、租金和入住率持續下降。

黃明對此感受頗深，“帶看少了不少，一天最多一次，偶爾會帶看兩次。租金也差不多從接近7元/平方米/天降到了報價6元出頭，成交價則往往不到6元。”在入住率上，黃明告訴記者，他常帶看的幾棟樓，2017年、2018年的入住率能有8成，現在差不多7成左右。

實際上，一些一線城市，寫字樓空置率提升的現像已經出現，未來是會演變成結構調整為主、與逆城市化潮流相結合的寫字樓“去中心化”，還是任由高成本持續“擠出”中小企業？兩個不同的方向，考驗著市場管理者的決策能力和勇氣。

一線城市寫字樓空置率上升

國貿CBD商圈被認為是北京傳媒、文化和綜合服務業產業的聚集地。由於濃厚的商業氛圍、發達的交通和附近相對年輕的居住人群，這裡過去幾年集聚了大量順應“風口”的創業企業。其中，互聯網金融企業曾是這裡的主角，租戶成交面積佔比一度超過30%。

大潮退去，裸泳者逐漸現身。

記者在黃明帶看的過程中看到，不少企業早已人去樓空，門口貼著“招租”字條的辦公室裡，不乏培訓、健身等曾經的風口行業。

其中一棟寫字樓的20層，曾有三家分別是藝術、留學和幼教的教育培訓扎堆聚集，而現在只有一家留學機構尚在運營。而在樓上，一家健身私教工作室，也已貼出了“招租”字條。

不僅是北京，在創業氛圍更加濃厚的深圳，類似的情況同樣存在。

“（這一層）除了我們和一家食品公司，剩下的公司全換了”，深圳一家直播公司的高層小宇（化名）告訴記者。小宇所在的公司旗下有超過一千名主播，主要在陌陌直播等平台直播。

2017年11月，小宇的公司租駐進入福田區的某商業、辦公綜合體，大約600平方米的辦公室，算上物業費的租金在每個月13萬左右。小宇介紹，當時他們所在的樓層有七個單元，除他們外入駐有四家公司，分別是一家私募機構、一家小額貸款公司、一家做食品的和一家主營業務是排隊等位、餐位預訂的創業公司。

其中小宇印象最深的是那家小額貸款公司，2019年春節前尚正常辦公，節前還貼出了放假通知，節後就不知所踪。

對此，一位長期觀察北京寫字樓市場的分析人士認為，在金融去槓桿、互聯網泡沫等因素影響下，從2018年下半年到現在，對一線城市寫字樓市場造成最大影響的，就是規範文娛行業稅收秩序、互聯網金融整頓和聯合辦公收縮。

其中，聯合辦公企業的發展，儘管相比前兩者受關注度不高，但對寫字樓市場也有較大影響。

此前，被戲稱為“二房東”的聯合辦公企業，曾被視作寫字樓和產業園區空置救星，大量進駐北京的乙級寫字樓、創意園區和改建廠房。但很快陷入互聯網企業搶規模的“燒錢魔咒”，經歷了短暫的高速膨脹期後，從2018年開始，行業關店、退租、裁員、融資受阻的消息屢屢傳出。

以北京為例，寫字樓市場監測機構“樓庫辦法”的數據顯示，受聯合辦公退租影響，麗澤商圈空置面積從去年四季度的24%，大幅上升至今年一季度的33.1%。

而從整體數據來看，高力國際近期發布的數據顯示，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%，去年同期的這一數字為13.6%。今年上半年末北京甲級寫字樓空置率達到11.5%，為八年以來的最高值。

世邦魏理仕的一份數據則顯示，今年上半年，上海優質寫字樓市場空置率同比上升至18.0%，創下近十年新高。

產業地產困境

6月26日，在全聯房地產商會寫字樓分會主辦的第11屆中國產業園商務區發展論壇上，有來自開發商的演講者喊出了“北京產業地產已死”的口號。

一般認為，產業地產是以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、研發基地等為開發對象的產業形式。從辦公屬性來講，又可分為以寫字樓為代表的標準化辦公產品，和以產業園為代表的非標準化辦公產品。

是什麼讓從業者喊出瞭如此悲觀的口號？上述分析人士用“政策收緊、供需失衡”，來向21世紀經濟報導形容北京產業地產當前的困境。

其中的政策持續收緊，上述人士指出，涵蓋了產業地產的商業、辦公、研發、工業等各個分支。一是北京市2017年3月推出的“限商”政策，對商業、辦公類項目限售。據統計，政策發布後的21個月，北京商辦網簽6002套，環比暴跌94%。二是2019年5月，北京市再在研發、工業項目領域發文，要求建設單位不得分割銷售研發、工業項目，產業地產迎來全面“持有時代”。

不過，由於與經濟發展形勢密切相關，寫字樓市場在供需層面的變化更為受人關注。

其中，供給持續增加，被認為是部分地區空置率上升的重要原因。機構數據顯示，2008年中國甲級寫字樓存量1000萬平方米，2018年的存量則達到6100萬平方米。根據預測，下一個五年，平均新增存量將達到670萬平方米/每年。

而在需求側，一些觀點認為，在北京等一線城市，由於各種原因導致的高地價、高租金、高成本所帶來的“擠出”效應，已經嚴重影響了小微企業和創業企業的發展。疊加短期經濟形勢的因素，共同造成了需求乏力的局面。

有北京高檔寫字樓的招商負責人告訴21世紀經濟報導，這類現象，既是“擠出”，其實也是“擠泡沫”，她所在項目已經不再對聯合辦公和P2P企業招租。

這位負責人表示，隨著北京新版“禁限目錄”、嚴禁在東、西、北五環和南四環以內新建寫字樓項目的影響，北京核心商務區寫字樓供應未來很難增加，價格高企的現狀難以改變，寫字樓需求外溢至非核心商圈以及乙級寫字樓的趨勢，或還將持續。

小企業“外溢”

但並不是所有人都如此悲觀。

也有一種觀點認為，“擠出”並不意味著死亡，反而是一線城市的產業地產，甚至城市“去中心化”的契機。

這種觀點認為一線城市仍然是創業環境最好，氛圍最為濃厚的地區。以北京為例，官方數據顯示，2018年，北京全市國家高新技術企業達到2.5萬家、增長25%，平均每天新設創新型企業199家。

21世紀經濟報導記者則觀察到，隨著我國城市發展模式的進一步轉變，在一線城市，產業發展正在尋找各種新的空間載體。

工廠改造是一類主要途徑。小宇告訴記者，他的一家競爭對手，就在2018年搬去了一個廠房改造的辦公空間，不僅空間充裕，價格低廉，甚至有餘力在第二層佈置了大量的直播間，讓主播們可以不用在家直播。

北京一家閒置農莊共享平台的創始人鐘鵲飛告訴21世紀經濟報導記者，北京允許閒置農村宅基地出租後，她的平台已經為多家藝術工作室、教育培訓機構解決了畫室、夏令營基地的場所租賃需求。

“城市的消費需求正在前所未有地細分，定制化、小型化的空間需求開始不斷崛起。傳統的空間載體要么難以滿足，要么太貴，這是我們的機會”，鐘鵲飛表示。但她同時告訴記者，由於土地利用性質的問題，類似的合作在合規性上存在問題。她希望未來政策可以更好地解決農村土地入市的問題。

一家商業地產五大代理行的高級董事在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，北京、上海的辦公市場是非常成熟的，完全是供求關係在決定售價和租金，“租金成本仍是企業辦公選址時的首要考慮因素”，在一線城市小企業開始外溢的過程中，由於市中心的建設用地指標不斷壓縮，一些核心區域的競爭可能會更加激烈。